为便于社会各界更好地理解《湛江市住房和城乡建设局关于湛江市住宅专项维修资金管理实施细则》（以下简称《细则》），现就《细则》的出台背景、制定依据和主要内容等作如下解读：

　　一、制定背景与目的

　　住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）是房屋的“养老金”，事关广大业主的切身利益和居住安全。随着我市住宅小区使用年限增长，共用部位、共用设施设备老化问题日益显现，维修资金的使用需求和管理要求不断提高。为贯彻落实上位法规定，解决我市在维修资金交存、使用、监管等环节中的实际问题，进一步规范管理，保障资金安全和有效使用，根据国家、省有关法律、法规和规章，结合我市实际，特制定本《细则》。

　　二、主要制定依据

　　《细则》主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《广东省物业管理条例》《湛江市物业管理条例》等法律法规和规章制定，并结合我市实际情况进行了细化。

　　三、核心内容解读

　　《细则》共五章三十条，覆盖了维修资金管理的全链条，核心内容如下：

　　（一）责任分工

　　《细则》理顺了市、县（市、区）两级住房城乡建设主管部门的职责。市级负责全市监管指导，市物业管理中心承担日常监管和信息系统运维；各县（市、区）住建部门作为一线监管主体，具体负责辖区内维修资金的监管、使用及投诉处理等工作。同时，明确了财政、审计、市场监管、消防救援、公安、自然资源等部门的协同职责，构建权责清晰的管理格局。

　　（二）交存管理

　　1.交存标准明确。《细则》对新建房屋的首期维修资金交存标准作出明确规定：未配备电梯的住宅为97元/平方米，配备电梯的住宅及非住宅为103元/平方米。对于《细则》施行前已办理预售或现售的项目，仍按当时的有效政策执行，确保政策平稳过渡。

　　2.交存时间前置。《细则》规定，以预售方式销售的商品房，买受人应在商品房买卖合同网签备案前交存首期维修资金；以现售方式销售的，交易部门在办理现售备案时将查验交存情况。房产交易部门在办理房屋买卖合同备案时会进行首期维修资金交存查验，未按规定交存的，建设单位不得将房屋交付给购买人。这一机制从源头有效防止资金拖欠。

　　3.严禁代收。《细则》明确规定，首期维修资金由业主直接存入专户，建设单位不得代收。日常收取的维修资金也须由业主直接存入专户或通过税务代收、线上政务平台等非营利渠道交存，物业服务企业不得代收，从制度上杜绝了资金被截留、挪用的风险。

　　4.续交与补建。当业主分户账余额不足首期应交存额30%时，应及时续交，续交方案需由业主依法共同表决决定。对于此前未建立维修资金制度的老旧小区，其日常归集标准也须由业主大会依法表决确定；未成立业主大会的，由乡镇人民政府、街道办事处指导组织表决，为老旧小区建立长效维修保障机制指明了路径。

　　（三）使用管理

　　1.优化表决。《细则》按资金代管和业主大会自管两种模式，分别明确了使用流程。特别强调了业主表决环节，优先采用主管部门建立的电子投票系统，可有效解决传统书面表决中“召集难、投票难”的问题，提升决策效率。

　　2.大额审价。对于单次项目预算5万元及以上的，《细则》要求在申请使用前，必须通过公平竞争方式选择具备相应能力的造价咨询机构编审工程造价预结算文件，并作为申请材料的必要组成部分。此举旨在为大额维修工程提供专业的造价审核，避免价格虚高，确保维修资金真正用于急需之处。

　　3.紧急使用通道。针对电梯故障、消防隐患、外立面脱落、屋面渗漏等危及房屋安全和公共安全的紧急情况，《细则》专门设置了应急使用程序。申请人可立即开展抢修，同时向资金代管部门申请列支，同步书面报告物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处会同住房城乡建设主管部门。代管部门受理申请后须在3日内完成审核，极大地缩短了响应时间，有效保障了公共安全。

　　4.费用分摊。明确维修费用由相关业主按建筑面积比例分摊，涉及未售房屋的建设单位也需承担相应比例。同时，规定项目鉴定、检测、审价等必要费用可计入维修成本，但列支范围严格遵守国家规定，明令禁止的费用不得列支。

　　（四）监督管理

　　1.资金增值与公开。维修资金自存入专户起按规定计息，利息计入业主个人分户账。在保证安全的前提下，可通过定期存款等方式合理增值。账目定期公布，接受业主和审计监督。

　　2.资金随房过户。房屋所有权转移时，维修资金分户账余额会随房屋所有权同时过户，新业主凭相关材料即可单方办理过户手续。

　　3.违规追责。《细则》强调，对不按规定交存、侵占挪用维修资金等违法违规行为，将依法予以查处。

　　四、施行日期与有效期

　　《细则》自2026年8月1日起正式施行，有效期为3年。

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