各有关单位：

　　为规范我市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《湛江市物业管理条例》等法规政策，结合本市实际，我局制定了《湛江市住房和城乡建设局关于湛江市住宅专项维修资金管理实施细则》。现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向湛江市住房和城乡建设局反映。

　　附件：湛江市住房和城乡建设局关于湛江市住宅专项维修资金管理实施细则

湛江市住房和城乡建设局

2026年7月10日

附件

湛江市住房和城乡建设局关于湛江市住宅专项维修资金管理实施细则

　　第一章 总则

　　第一条 为规范湛江市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。

　　第三条 本细则所称住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。共用部位、共用设施设备的范围，以《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）等规定及房屋买卖合同约定为准。

　　专有部分的管护费用由该业主承担；业主共有但专属使用的部位，管护费用由使用受益人负责。

　　第四条 市住房城乡建设主管部门负责全市维修资金的监管和指导。市物业管理中心负责本市维修资金日常监管与信息系统运维。各县（市、区）住房城乡建设主管部门负责本辖区内维修资金的监管、使用及投诉处理，建立专户管理银行的管理机制并指导、监督其开展工作。

　　财政、审计、市场监管、消防救援、公安、自然资源等部门按各自职责，做好本市维修资金管理相关工作。

　　维修资金专户管理银行按照专户管理协议约定，依法履行对账、查询、数据传输等协助义务。

　　第二章 交存

　　第五条 维修资金的交存主体和资金归属，依据《办法》有关规定执行。

　　业主大会成立前，或成立后未要求划转的，维修资金由物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门代管。已售公有住房维修资金，市区由市住房城乡建设主管部门代管；县（市）由物业所在地的县（市）住房城乡建设主管部门代管。业主大会成立后，可根据表决决议向物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门申请自行管理。

　　各县（市、区）住房城乡建设主管部门应通过公开招标等公平竞争方式，择优确定本辖区内一定数量的商业银行作为专户管理银行。维修资金由住房城乡建设主管部门代管的，该部门应在依前款规定确定的专户管理银行中，通过公平竞争方式确定一家作为主办银行并开立专户。

　　开立专户，应以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立公有专户，应按售房单位设账，按幢设分户账；其中业主交存的，按房屋户门号设分户账。

　　第六条 首期归集的维修资金（以下简称“首期维修资金”）应在购房时一次性存入分户账，建设单位不得代收；日常收取的维修资金由业主按期存入分户账，或通过税务代收、线上政务平台等非营利渠道交存，物业服务企业不得代收。

　　第七条 本细则施行后，新办理商品房预售许可或现售备案的项目，按下列标准交存首期维修资金：

　　（一）未配备电梯的住宅，97元/平方米；

　　（二）配备电梯的住宅、非住宅，103元/平方米。

　　本细则施行前，已办理预售许可或现售备案的项目，交存标准按当时的有效政策执行。

　　第八条 出售公有住房的首期维修资金由业主和售房单位共同交存。业主按所拥有物业的建筑面积交存，16元/平方米；售房单位应一次性从售房款中提取交存，多层住宅提取比例不低于售房款20%，高层住宅不低于30%。

　　第九条 回迁安置房的首期维修资金由建设单位交存；建设单位与被拆迁安置户另有约定的，从其约定。交存时间为办理产权证之前。

　　第十条 在办理不动产交易、合同备案手续等业务前应足额交存首期维修资金。

　　以预售方式销售的商品房，购买人应在商品房买卖合同网签备案前交存；以现售方式销售的，房产交易部门在办理现售备案时应查验交存情况。尚未出售的及建设单位自留房，由建设单位交存。建设单位已交存的，维修资金分户账余额随房屋所有权同时转移，建设单位与买受人应在房屋买卖合同中明确约定该部分资金的结算及权属转移。

　　新出售公有住房的，业主应在办理购房手续时交存，售房单位应在收到售房款之日起30日内提取交存。已办结入住手续但尚未交存的，业主和售房单位应按规定补交。

　　房产交易部门在办理房屋买卖合同备案时，应查验交存情况。未按本细则规定交存的，建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　第十一条 房屋所有权转移时，维修资金分户账余额随房过户，新业主可单方办理过户手续。

　　已购公有住房上市交易的，分户账余额随房屋所有权同时转移，不得提取退还。

　　第十二条 业主分户账余额不足首期应交存额30%的，应及时续交。续交方案应依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定由业主共同表决，可按月或一次性交存。未成立业主大会的，由乡镇人民政府、街道办事处指导组织业主表决。

　　第十三条 未建立维修资金制度的小区，日常归集标准由业主大会依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定表决确定；未成立业主大会的，由乡镇人民政府、街道办事处指导组织业主表决。

　　第十四条 未按规定交存首期维修资金的，依据本细则第十条在相关手续办理时查验制约；拒不交存或续交的，业主大会或业主委员会可依法提起诉讼。

　　第三章 使用

　　第十五条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，有约定从约定；无约定或约定不明的，由相关业主按所拥有物业建筑面积比例分摊。涉及未售商品住宅、非住宅的，建设单位应按未售房屋建筑面积比例分摊。

　　第十六条 维修资金划转业主大会管理前，按以下程序使用：

　　（一）组织实施主体提出使用建议和方案，包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、分摊明细等内容，有关资料在小区内公示不少于7日。单次项目预算不少于5万元的，应通过公平竞争方式选择具备相应能力的造价咨询机构编审工程造价预结算文件。

　　（二）依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定组织列支范围内的业主进行表决，优先采用电子投票形式，电子投票应使用住房城乡建设主管部门建立的系统，投票期限不超过15日。表决结果以书面形式在小区内公示7日。

　　（三）组织实施主体组织实施方案并签订专项维修工程施工合同。

　　（四）组织实施主体组织业主代表等进行工程验收并签署竣工验收报告，报告公示7日。

　　（五）组织实施主体持有关材料，向物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门申请列支；动用公有住房维修资金的，向代管部门申请。

　　（六）材料齐全的，住房城乡建设主管部门自受理之日起10日内完成审核，审核通过后向专户管理银行发出划款通知。申请资金不少于5万元的，可据实适当放宽审核时间。

　　（七）银行将维修资金划转至维修单位。

　　第十七条 维修资金划转业主大会管理后，按以下程序使用：

　　（一）物业服务企业提出使用方案，包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等内容，在小区内公示不少于7日。单次项目预算不少于5万元的，应通过公平竞争方式选择具备相应能力的造价咨询机构编审工程造价预结算文件。

　　（二）业主大会依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定表决通过方案。

　　（三）物业服务企业组织实施方案并签订专项维修工程施工合同。

　　（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会申请列支；动用公有住房维修资金的，向代管部门申请。

　　（五）业主委员会依据方案审核同意，并报物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门备案。动用公有住房维修资金的，经代管部门审核同意；不符合规定的，住房城乡建设主管部门应责令改正。

　　（六）业主委员会、公有住房维修资金代管部门向专户管理银行发出划款通知。

　　（七）银行将维修资金划转至维修单位。

　　第十八条 发生危及房屋安全和公共安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行紧急维修的，由物业服务企业、业主委员会及时书面报告物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处会同住房城乡建设主管部门，并立即开展抢修，所需费用从相关业主分户账中列支。

　　维修资金由住房城乡建设主管部门代管的，应急申请应向代管部门提出。代管部门应自受理之日起3日内完成审核；审核通过的，按程序办理划转手续。

　　维修资金由业主大会自行管理的，应急使用由业主大会决定。资金使用方案及施工合同等应报物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门备案。

　　工程竣工验收后，应将资金总额、工程量清单、施工方案、维修合同、业主分摊情况等资料在小区内和维修资金系统公示不少于15日。

　　前款所称紧急情况包括：

　　（一）电梯故障。经特种设备安全监督管理部门或专业电梯检验机构检测认定应立即停止使用的，由电梯使用管理人按以下程序处置：

　　1.委托具备相应资质的电梯维修单位出具故障成因分析报告及维修方案，明确费用预算；

　　2.属于紧急情况需立即维修的，可先组织施工，同时按本细则规定启动应急列支程序。

　　（二）消防安全隐患，经消防救援机构或消防技术服务机构检测认定需要马上整改的。

　　（三）外立面脱落或存在脱落危险，经专业房屋安全鉴定机构检测认定的。

　　（四）屋面渗漏，经专业房屋安全鉴定机构检测认定的。

　　（五）供水故障，占列支范围内总人数10%以上业主确认二次供水水泵故障或由市政供水系统接入小区管网总表后的供水主管道或楼栋立管损坏、造成供水系统运行中断的。

　　（六）排水设施堵塞、爆裂，占列支范围内总人数10%以上业主确认的。

　　（七）供配电设施设备故障，占列支范围内总人数10%以上业主确认的。

　　（八）经业主大会决定，认定危及房屋使用和人身财产安全的其他紧急情况。

　　第十九条 使用维修资金由物业服务企业组织实施；无物业服务企业或其未组织实施的，由业主委员会或相关业主在乡镇人民政府、街道办事处指导下组织实施。

　　使用已售公有住房维修资金的，由售房单位或物业服务企业组织实施。

　　紧急情况下业主大会或业主委员会可组织实施。

　　第二十条 申请使用维修资金应向物业所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门提供下列材料：

　　（一）备案申请书；

　　（二）在小区内公示维修内容、施工方案和报价单的图片；

　　（三）业主征求意见表；

　　（四）业主户数和面积统计表；

　　（五）发票；

　　（六）维修工程协议书或合同；

　　（七）竣工验收报告。

　　紧急情况申请使用维修资金的，除提供前款规定的第（一）（二）（五）（六）（七）项材料外，依据本细则第十八条规定，另附相关职能部门或具备相应资质的专业机构出具的鉴定报告或整改意见书。

　　单次项目预算不少于5万元的，除提供前款规定材料外，另附具有相应能力的造价咨询机构编审的工程造价预结算文件。

　　第二十一条 正常使用维修资金的，竣工验收合格后，应将业主表决结果及验收情况一并公告，自公告之日起90日内提交书面申报材料。

　　紧急使用维修资金的，经维修资金管理部门现场核实后，申报主体应在3日内发布紧急维修公告，公告后30日内提交书面申报材料。

　　第二十二条 项目的鉴定、检测、审价费用计入维修成本，可从维修资金中列支，相关材料应作为资金使用方案的附件。不得列支的费用依据《办法》第二十五条规定执行。

　　第二十三条 维修资金自存入专户之日起计息，利息计入业主分户账，计息方式按国家利率管理有关规定执行，并在维修资金管理制度中载明。

　　在保证维修资金正常使用的前提下，鼓励通过定期存款等方式合理增值，也可按照国家有关规定用于购买国债，具体要求依据《办法》第二十六条规定执行。应转入维修资金滚存使用的资金依据《办法》第二十七条规定执行。

　　维修资金划转业主大会管理后，计息与增值方案应纳入业主大会决定的资金管理制度，并接受主管部门监督。

　　第四章 监管和责任

　　第二十四条 房屋拆迁或灭失的，产权人应凭房屋注销登记手续办理分户账余额退还。个人交存的返还个人，公有住房售房单位交存的返还售房单位；售房单位不存在的，按其财务隶属关系，收缴同级国库并注销账户。

　　第二十五条 维修资金的账目公布情况、专户管理银行对账查询制度、审计监督、票据管理依据《办法》有关规定执行。

　　第二十六条 鼓励业主在办理房产转让、租赁和抵押登记等手续时主动提交维修资金交存凭证。

　　鼓励业主在房产转让时结清维修资金；未结清的，由买卖双方在转让合同中约定补交主体。不动产登记部门可提示核实交存情况。

　　第二十七条 涉及维修资金的违法违规行为，包括不按规定交存维修资金、分摊费用、侵占挪用等，由相关部门依据《办法》等规定予以处罚。

　　第五章 附则

　　第二十八条 本细则所称“具备相应资质/能力”的专业机构选择，应通过公平竞争方式进行，严禁以所有制形式、注册地、本地业绩等为由设置歧视性准入条件。

　　本细则中规定的期限所称“日”，10日及以下的指工作日，10日以上的指自然日。

　　第二十九条 本细则由湛江市住房和城乡建设局负责解释。

　　第三十条 本细则自2026年8月1日起施行，有效期3年。本细则未作出的规定，以有关法律法规、规章或上级政策为准。