各县（市、区）人民政府（管委会）、市物业管理行业协会、各物业服务企业：

　　为规范我市物业小区首次业主大会和业主委员会的成立活动，保障业主依法行使共同管理权利，维护业主合法权益，促进基层社区治理和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》及《湛江市物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，我局制定了《湛江市物业小区成立首次业主大会和业主委员会工作指引》。现印发给你们，请参照执行。

　　湛江市住房和城乡建设局

　　2026年2月5日

湛江市物业小区成立首次业主大会和业主委员会工作指引

　　一、申请成立首次业主大会

　　（一）业主申请。

　　物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求：

　　1.已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上；

　　2.百分之二十以上业主联名。

　　（二）街道办事处（乡镇人民政府）组织。

　　街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到成立业主大会书面要求后对提出要求的业主身份进行核实。对符合业主大会成立条件的，应当自收到要求之日起三十日内会同物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门，指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

　　二、组建筹备组

　　（一）筹备组组建要求。

　　1.人员构成要求。由业主代表、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）以及村（居）民委员会代表七至十五人组成。其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的百分之六十。

　　2.筹备组成员条件。（1）具有完全民事行为能力；（2）本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及关联企业任职；（3）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；（4）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。

　　（二）发布筹备组组建公告。

　　街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域显著位置发布成立业主大会筹备组公告，并在小区内设点收集业主的意见。

　　公示期间业主可实名提出书面的反馈意见，业主提出异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

　　（三）推荐筹备组人选。

　　筹备组业主代表由十名以上业主联名或者村（居）民委员会推荐。推荐的业主代表人数多于规定人数时，由街道办事处（乡镇人民政府）确定代表人选。

　　（四）筹备组成立。

　　筹备组组建公告截止日后五日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当确定筹备组成员。

　　（五）公示。

　　1.公示时间。筹备组成立之日起七日内。

　　2.公示内容。全体成员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责。

　　3.公示地点。在物业管理区域显著位置公示。

　　4.异议处置。公示期间业主可实名提出书面的反馈意见，业主提出异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

　　三、业主大会会前准备

　　筹备组应当做好以下工作：

　　（一）确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积。

　　建设单位和物业服务人应当在接到业主大会筹备组通知之日起十日内，依法向业主大会筹备组提供包含全部业主名称、不动产位置、专有部分面积和手机联系方式等业主大会成立必要信息的业主清册，不得隐匿、篡改、伪造，不得以任何理由阻挠业主大会筹备组的正常工作。

　　业主人数和专有部分面积按照下列方式确定：

　　1.确定业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照两者之和计算。

　　2.确定专有部分面积：按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。

　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

　　1.会议时间：应包括会议开始时间和结束时间，具体期限应根据小区规模等实际情况合理确定，但最长不得超过三十天。

　　2.会议形式：可以采用集体讨论、书面征求意见或电子投票的方式。采用电子投票方式的，应当在市人民政府住房城乡建设主管部门建立的电子投票平台进行。

　　业主委托其他业主参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。

　　（三）草拟业主大会议事规则、管理规约。

　　1.《业主大会议事规则》：应当包含以下主要事项：（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；（2）业主委员会（以下简称“业委会”）的职责；（3）业委会议事规则；（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（5）业主投票权数的确定方法；（6）业主代表的产生方式；（7）业主大会会议的表决程序；（8）业委会委员的资格、人数、任期和职务终止等；（9）业委会换届程序、业委会委员补选办法等；（10）业主大会、业委会工作经费的筹集、使用和管理；（11）业主大会、业委会印章的使用和管理。

　　2.《管理规约》：应当包含以下主要事项：（1）物业的使用、维护、管理；（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；（3）物业共用部分的经营与收益分配；（4）业主共同利益的维护；（5）业主共同管理权的行使；（6）业主应尽的义务；（7）违反管理规约应当承担的责任等。

　　（四）确定首次业主大会会议表决规则。

　　1.参与表决：由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

　　2.同意表决：

　　（1）一般事项表决：应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。主要包括：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业委会或者更换业委会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　（2）重大事项表决：应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。主要包括：（1）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施；（3）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

　　（五）制定业委会成员候选人产生办法、确定候选人名单。

　　1.业委会组成：由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业委会主任、副主任在业委会成员中推选产生。

　　2.业委会成员（候选人）条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；（3）遵守管理规约，无损害公共利益行为；（4）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

　　鼓励村（居）民委员会成员、党员或者具有财会、法律、管理等工作经验的业主参加业委会选举。

　　3.候选人产生方式：（1）业主自荐或者联名推荐；（2）社区党组织推荐；（3）村（居）民委员会推荐。

　　4.签订履职承诺：业委会成员候选人应当书面承诺符合业委会成员条件，全面履行工作职责，不以权谋私。

　　（六）制定首届业委会选举办法。

　　（七）发布会前公告。

　　以上筹备内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公告；业主对公告内容有异议的筹备组应当记录并作出答复。

　　四、召开首次业主大会会议及选举业委会

　　（一）召开首次业主大会会议。

　　1.时间要求。筹备组应当自组建之日起六个月内召开。

　　2.大会成立条件。需同时满足三个条件：（1）表决通过管理规约；（2）表决通过业主大会议事规则；（3）选举产生业委会（委员人数应为五至十五名单数组成）。

　　3.业主大会会议形式。可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。

　　4.首次业主大会表决结果公示。自首次业主大会成功召开十日内，在物业管理区域显著位置公示首次业主大会会议表决结果不少于十五日，包括经表决通过的《管理规约》《业主大会议事规则》，以及业委会成员、候补成员名单。应当妥善保管选票、表决票和委托书，保管期限不少于五年。采用电子投票的，电子投票平台应当保存业主投票结果不少于五年。

　　5.筹备组解散。首次业主大会会议结束时，筹备组自动解散。筹备组未能在六个月内召开首次业主大会会议的，自动解散。期限届满十五日前，筹备组可以向辖区街道办事处（乡镇人民政府）申请延长业主大会筹备组工作期限，经辖区街道办事处（乡镇人民政府）同意，可以延期六十日。

　　（二）召开首次业委会会议。

　　1.时间要求。首次业委会会议应当自选举之日起七日内召

　　开。

　　2.主要会议内容。推选业委会主任和副主任，以及其他职责人员。

　　3.公示。应当在投票结束后十日内公示投票结果。推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告，公告时间不少于十五日。

　　五、业委会备案

　　（一）备案时限。

　　业委会应当自选举产生之日起三十日内，同时向物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）递交备案申请材料。

　　报送资料齐全、符合法定条件的，县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执，并将备案回执抄送物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

　　（二）备案材料。

　　（1）管理规约、业主大会议事规则；（2）业主大会的会议记录和会议决定；（3）业委会委员（候补委员）名单及其基本情况。

　　（三）备案公告。

　　业委会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

　　（四）刻制印章。

　　业委会持备案回执和业委会负责人或者临时负责人身份证向公安机关申请刻制业委会印章。

　　（五）变更备案。

　　备案的有关事项发生变更的，业委会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。