各县（市、区）人民政府（管委会），市直相关单位：

为积极稳妥推进我市不动产统一登记工作，进一步解决不动产登记历史遗留问题，保护权利人合法权益，按照“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”原则，我局研究制定了《湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见》，业经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。在执行过程中遇到的问题，请及时反馈给我局。

湛江市自然资源局

2019年7月1日

湛江市不动产统一登记有关问题的处理意见

建立和实施不动产统一登记制度是党中央、国务院的重大决策部署。随着不动产统一登记工作的不断深入，过去分散登记的弊端集中爆发，在分散登记过渡至统一登记过程中遇到了诸多政策性难题，涉及权利人的切身利益，若得不到及时妥善解决，将直接影响我市不动产统一登记制度的平稳有序实施乃至社会和谐稳定。为积极稳妥推进我市不动产统一登记工作，进一步解决不动产登记历史遗留问题，切实保护权利人合法权益，按照“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”原则，根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）精神，结合我市实际，现就不动产统一登记工作中遇到的问题，提出如下处理意见。

一、关于已办理房屋产权证但未办理土地使用证问题

对于已办理房屋产权证但未办理土地使用证，当事人申请办理不动产登记的，自然资源部门应查核土地权属来源情况，按如下方式处理：

（一）有符合划拨规定的土地权属来源，房屋所有权未发生过转移的，按划拨土地使用权进行权属公告后，办理土地使用权及房屋所有权的不动产登记；房屋所有权已发生过转移的，按划拨土地使用权进行权属公告，由现房屋权利人按现行标准补办土地出让手续和缴清土地转让相关税费后办理不动产登记（继承房屋除外）。

（二）有合法出让土地权属来源，房屋所有权未发生过转移的，按出让土地使用权进行权属公告后，办理土地使用权及房屋所有权的不动产登记；房屋所有权已发生过转移的，按出让土地使用权进行权属公告，由现房屋权利人按现行标准补缴土地转让相关税费后办理不动产登记。

（三）没有合法土地权属来源的，不动产所在地的县（市、区）政府（管委会）应组织自然资源、住房城乡建设等部门依法作出处理，自然资源部门依据有关部门依法处理的证明材料办理不动产登记。

（四）持有自然资源部门颁发的临时土地使用证，房屋已办理产权证或已办理建设审批手续的，或者虽然没有建设审批手续但符合《湛江市人民政府关于印发湛江市市区中心城区违法建筑分类处理方案的通知》（湛府规〔2017〕1号）相关规定的，现房屋权利人可按本条第（一）项的规定办理不动产登记。

（五）已分层分套办理了房屋产权证的政策性住房、商品房、集资房，直接申请不动产登记的，应予受理，其中涉及土地出让金（收益金）及相关税费，按相关规定办理。

二、关于已办理土地使用证，房屋已建好使用但没有合法建设手续问题

对于已办理土地使用证，房屋已建好使用但没有合法建设手续的，当事人申请不动产登记，除符合《湛江市人民政府关于印发湛江市市区中心城区违法建筑分类处理方案的通知》（湛府规〔2017〕1号）条件的之外，自然资源部门应暂缓办理，由住建部门出具有关意见后，自然资源部门再依据相关材料办理不动产登记。

三、关于房屋的幢基超出宗地红线或跨宗地问题

（一）房屋的幢基超出宗地红线或跨宗地，原业主已办理房屋产权证的政策性住房、集资房或商品房（不含单位或个人自建房），当事人申请不动产登记，自然资源部门应予办理，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载超出宗地红线的土地面积或跨宗地情况。

（二）原业主尚未办理房屋产权证的政策性住房、集资房或商品房，以及单位或个人自建房，其幢基超出宗地红线或跨宗地的，当事人申请不动产登记，自然资源部门应暂缓办理，由自然资源部门对宗地分割、合并或调整边界出具规划意见，以及对宗地分割、合并或调整边界处理后，再办理不动产登记。

四、关于房屋产权证与土地使用证记载用途不一致问题

不动产统一登记实施前颁发房屋产权证记载的房屋用途与土地使用证记载的土地用途不一致的不动产（整幢房屋确权除外），当事人申请不动产登记时，继续分别按照原产权证书记载的房屋用途、土地用途进行登记，未经批准不得改变原已登记的不动产用途。对于原土地使用证记载土地用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类办理登记，土地使用年限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原登记用途。

五、关于房屋所有权已多次转移但没有同步办理土地使用证问题

在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并形成清晰链条，且相继取得房屋产权证，但没有同步办理土地使用证的不动产，当事人持房屋产权证和原权利人土地使用证、缴纳税费凭证等相关材料申请登记的，自然资源部门应予受理。原土地属于划拨性质的，由现房屋权利人补办土地出让手续和缴清土地转让相关税费后，办理房地权利主体一致的土地使用权及房屋所有权不动产登记；原土地属于出让性质的，由现房屋权利人缴清土地转让相关税费后，办理房地权利主体一致的土地使用权及房屋所有权不动产登记。

若原权利人土地使用权已办理土地抵押登记或查封登记的，由自然资源部门通知抵押权人、查封法院办理土地抵押注销登记或解除查封后作废原权利人土地使用证；若抵押权人或查封法院不同意，自然资源部门暂缓办理不动产登记。

六、关于土地使用权已多次转移但没有同步办理房屋产权证问题

土地使用权已多次转移并形成清晰链条，且相继取得土地使用证，但没有同步办理房屋产权证的不动产，当事人持土地使用证和原权利人房屋产权证、房产转让协议、缴纳税费凭证等相关材料申请登记的，自然资源部门应予受理。

若原权利人房屋所有权已办理抵押登记或查封登记的，由自然资源部门通知抵押权人、查封法院办理抵押注销登记或解除查封后作废原权利人房屋产权证；若抵押权人或查封法院不同意，自然资源部门暂缓办理不动产登记。

七、关于政府收购土地使用权涉及房屋产权登记问题

政府收购（收回）土地使用权及地上房屋产权，但房屋产权证未注销登记，当事人持收购房屋产权协议及房屋产权证等相关资料申请办理房屋产权注销登记的，自然资源部门应予受理。

八、关于房屋产权证登记面积与实际测量面积不一致问题

房屋产权证登记面积与实际测量面积不一致的，自然资源部门对比测绘机构实际测量后出具的房屋分户图与原房屋产权证的房屋平面图，若图形形状未改变的，则按房屋现状实际测量的建筑面积办理不动产登记。属于房改房建筑面积与实际测量面积不一致的，仍按原来参加房改时审批的建筑面积办理不动产登记，实际测量多出的面积在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中备注。

九、关于已完成或部分完成开发建设的住宅小区，土地使用权仍登记在原建设单位名下问题

（一）建设单位已完成开发建设的住宅小区，已办理房屋首次登记且将房屋销售给购房业主，但土地使用权仍登记在原建设单位名下的，按照“房地一体”原则，由自然资源部门收回作废原建设单位土地使用证，确实无法收回作废的，由自然资源部门在门户网站公告作废。若原建设单位的土地使用权已办理土地抵押登记或查封登记的，由自然资源部门通知抵押权人、查封法院办理土地抵押注销登记或解除查封后作废原建设单位土地使用证；若抵押权人或查封法院不同意，自然资源部门暂不公告作废原建设单位土地使用证。

（二）原建设单位已完成或部分完成开发建设的住宅小区且已将房屋销售给购房业主，但土地使用权仍登记在原建设单位名下被法院查封的，按如下方式处理：

1、在法院查封土地使用权之前，购房业主已办理商品房预售合同登记备案、预告登记或房屋产权证，当事人申请办理不动产转移登记的，自然资源部门予以办理。

2、在法院查封土地使用权之前，购房业主尚未办理商品房预售合同登记备案、预告登记或房屋产权证书，当事人申请办理不动产转移登记的，自然资源部门不予办理。

十、关于因建设单位倒闭、破产、欠缴税费等原因未办理房屋首次登记导致购房业主无法办理房屋转移登记问题

已建成并交付购房业主使用的房屋，因原建设单位倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠缴税费、未办理建设工程规划核实、竣工验收备案等原因未办理房屋首次登记，导致购房业主无法办理房屋转移登记历史遗留问题，当事人申请不动产登记，相关职能部门按照市房产管理局、市国土资源局、市城市规划局、市财政局、市地税局、市建设局于2009年11月1日联合印发的《关于印发〈关于解决我市办理房地产证历史遗留问题的意见〉的通知》（湛房〔2009〕58号）及2010年4月21日《关于印发〈关于实施〈关于解决我市办理房地产证历史遗留问题的意见〉的工作方案〉的通知》（湛房〔2010〕54号）办理相关手续后，自然资源部门再办理不动产登记。涉及原市房产管理局的登记职责由市自然资源局承接。

十一、关于经租房返回原权利人后办理不动产登记问题

经租房是由国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮、维护，并根据不同对象，给房主以合理利润的房屋。行政主管部门通过有偿方式将分层分套的经租房返回给原权利人，原权利人持返回相关手续申请不动产登记的，自然资源部门应予办理，土地权利性质登记为划拨。

十二、本意见由市自然资源局负责解释

十三、本意见自发布之日起实施，有效期至本届政府任期期满为止。我市此前发布的有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。如国家政策有新规定，我市将再作相应调整。

政策解读https://www.zhanjiang.gov.cn/zjsfw/bmdh/zrzyj/zwggk/bmwj/gfxwj/content/post_1393189.html