《湛江市人民政府关于建立高质量供地制度促进供给侧结构性改革的指导意见》（湛府规〔2019〕1号），于2019年1月2日发布实施，有效期三年。现对《指导意见》主要政策措施解读如下：

　　一、《指导意见》出台背景

　　为进一步推进土地供给侧结构性改革，提高经济发展质量，加快基础设施和重大招商引资项目（包括城市基础设施建设、工业项目及经国家、省、市确认的重大项目，但不包括房地产项目）用地供应，促进产业转型升级，构建高质量效益型发展新优势，根据《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）>的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号）要求及相关法律法规政策，结合我市实际，湛江市自然资源局起草了《指导意见》。《指导意见》经市委、市政府审定后，由市政府发布实施。

　　二、《指导意见》需重点解读的政策内容

　　（一）缩减工业用地出让期限

　　根据我国的土地管理政策法规，工业用地出让的最高年限是50年。各地在出让工业用地时一般按照最高年限出让，但我国企业的平均寿命明显少于50年。把工业用地的出让年限设定为50年出让给企业既提高了企业的初始用地成本，也降低了用地效率。因此，为进一步降低企业用地初始成本，推进企业“轻资产”运行，切实提高土地利用效率，《指导意见》指出，对于工业项目采取出让或租赁方式供应土地的，根据企业意愿，可采取弹性出让或租赁；对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。

　　（二）鼓励租赁工业用地

　　为保障租赁土地使用者的有关权益，促进租赁工业用地发展，降低企业用地初始成本，提高用地单位租赁工业用地的积极性，对于通过公开交易方式确定租赁使用土地的，《指导意见》明确了土地使用者可凭与自然资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。此外，《指导意见》指出，对于采取先租后让方式使用土地的，设置了“2+3”的五年基建、投产租赁期和N年的出让年期，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。

　　（三）提出工业用地续期政策

　　为使市场主体可以对弹性出让年限政策下的工业用地成本进行准确的经济测算，稳定市场信心，《指导意见》在实行工业用地弹性年期出让和租赁使用的基础上，对土地续期使用做了进一步明确。一是依申请而续期。根据《中华人民共和国物权法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关规定，不同于住宅用地自动续期，非住宅用地的续期使用应由土地使用者提出申请，未申请的则视为放弃续期使用。二是续期使用需经评价确定。土地使用者提出续期使用申请后，合同出让（租）方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，且经评价达到合同约定使用条件可以续期使用的，合同出让（租）方可采用协议出让（租赁）方式续期建设用地使用权，续期期限原则上不得超过20年。三是明确了续期土地价格评估规定。续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。

　　（四）实行“分期供地”方式使用土地

　　以往审批大型项目，都是一次性批给巨幅用地，但对是否按时开发、是否节约用地等问题，却欠缺有效监管，因而导致土地资源的浪费和闲置。《指导意见》指出，对于用地需求面积较大或分期建设的项目，由政府与企业双方签订战略合作框架协议，明确包括用地供应与保障在内的政企双方必尽的权利与义务。分期供地可加强对项目用地的监管，使土地不被粗放式利用，但前提是土地出让之前必须有整体规划，后期开发土地不可挪作他用。企业方明确承诺项目建设的投资规模、投资强度、建设进度、用地规模、用地性质、生产经营效益和对经济社会发展带动能力等指标，并按年度投资计划提交用地需求；政府根据企业提供的项目建设投资进度和计划，在符合节约集约利用土地的前提下确定供应相应面积的土地，允许规划预留发展用地。按企业年度用地规模，分期分批通过“招拍挂”及时供应土地。

　　（五）建立用地供后监管机制

　　为促进项目及时落地使用，提供用地利用效率，同时加强与工业用地弹性使用年期等规定衔接，参照《国土资源部 发展改革委 科技部 工业和信息化部 住房城乡建设部 商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）中关于建立政策实施部门联动机制和建立共同监管机制的要求，《指导意见》针对土地出让中需设立竞买资格条件的，按照“谁提出、谁监管”的原则，在土地供应后，提出关联条件部门应当要求土地使用者提交项目用地产业发展承诺书，作为自然资源主管部门签订合同的前提条件和关联部门的监管依据。提出关联条件部门应对承诺书的履行情况进行监督，并适时通报自然资源主管部门。项目用地达不到约定要求的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

　　湛江市自然资源局

　　2020年6月12日

相关文件：湛江市人民政府关于建立高质量供地制度促进供给侧结构性改革的指导意见