一、起草背景和重要性

　　为贯彻落实《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等文件精神，规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体，加快完善新型产业用地政策，进一步支持新型产业发展。市城市更新局经借鉴广州、深圳、东莞等其他城市先进经验，结合湛江发展需求，会同相关部门制定《湛江市“工改MO”管理试行方案》（以下简称《试行方案》）。

　　二、主要法律、政策依据

　　（一）《中华人民共和国土地管理法》

　　（二）《中华人民共和国城乡规划法》

　　（三）《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）

　　（四）《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）

　　（五）《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）；

　　（六）《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（湛府规〔2019〕9号）；

　　（七）《湛江市城市规划管理技术规定》（湛部规2019-25）；

　　三、《试行方案》主要内容

　　本《试行方案》共十章二十五条，包括：工作目标、适用条件、“工改MO”实行产业准入制度、“工改MO”规划管理、“工改MO”用地管理、“工改MO”建设管理、“工改MO”履约监管等内容。本《试行方案》主要提出以下方面的内容：

　　（一）工作目标。1.提出了《试行方案》的总体工作目标。

　　（二）基本原则。1.明确了“政府引导、市场运作”的基本原则。

　　（三）适用条件。1.明确了本方案适用条件和对象。2.明确了纳入城市更新（“三旧”改造）范围，具有合法用地手续的工业用地，改造后用于新型产业项目的，经市、县（市）政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。3.规定了二类工业用地（M2）、三类工业用地（M3）改造为新型产业用地（M0），应当先开展土地污染修复及评估工作，并征求生态环境部门意见。

　　（四）“工改M0”实行产业准入制度1.明确了新型产业准入认定制度和产业领域。2.明确了“工改M0”产业准入认定职责由区政府（管委会）负责。

　　（五）“工改M0”规划管理1.明确了新型产业用地（M0）的指标规定要求。2.主要规定新型产业用地（M0）兼容行政办公、配套生活服务设施和工改服务设施用地面积和计容建筑面积的比例。3.明确了“工改M0”项目中生产制造用房、研发设计用房和配套宿舍等设计方案应符合有关法律法规和设计标准的要求。

　　（六）“工改M0”用地管理1.明确了新型产业用地（M0）的供地方式。2.主要规定了“工改M0”采用收储公开出让情形下补偿原土地权利人的方式及补偿标准。3.明确了“工改M0”的改造主体申办土地使用条件变更手续的流程。4.明确了“工改M0”自行改造和分割转让的新型产业用地（M0）项目转让比例、登记、转让管理要求。5.主要规定了“工改M0”土地出让的弹性供应制度要求和土地出让价的计算方式。

　　（七）“工改M0”建设管理1.明确了不改变用地性质的“工改M0”项目的报建手续要求。2.主要规定了“工改M0”不同情形规划编制的审批流程。3.明确了“工改M0”按国土空间详细规划（控制性详细规划）实施的建议审批程序流程。4.明确了“工改M0”实行随报随审、容缺受理、延期后补的审批制度。

　　（八）奖补政策1.明确了新型产业用地（M0）项目的奖补标准。

　　（九）“工改M0”项目履约监管1.明确了“工改M0”履约监管主体和监管协议内容。2.主要规定了“工改M0”的退出机制要求。3.规定了“工改M0”开发主体制定新型产业项目运营管理制度的责任和加强日常监管的要求。4.明确了“工改M0”部门职责分工。

　　（十）有关事项1.明确了《试行方案》实施时间和有效期限。

　　四、主要亮点

　　完善新型产业用地政策，进一步支持新型产业发展，加快产业转型升级、促进城市土地节约集约利用。

　　(一)明确5年过渡期政策，简化程序提升改造动力。纳入城市更新（“三旧”改造）范围，具有合法用地手续的工业用地，改造后用于新型产业项目的，经市、县（市）政府批准，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后，经市、县（市）政府批准，可按新用途办理用地手续；项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用。

　　(二)提高产业开发强度，提高土地利用效率。新型产业用地（M0）容积率为2.5-6.0，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，鼓励企业提高产业用地开发强度，促进土地集约、节约利用。“工改MO”用地配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30％，配套行政办公、生活服务和公共服务设施计容建筑面积不大于总计容建筑面积的35％；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的20％。通过提高配套设施用地配置比例，有效解决传统工业区配套不完善和“工改MO”市场动力不足的问题。

　　(三)降低土地出让金计收，允许产业用房及配套设施分割转让。允许“工改MO”类项目自行改造和分割转让，最小单元的建筑面积不低于300平方米；土地出让实行弹性年期供应制度，最高年限为50年，出让价按出让时点同地段办公用途市场评估楼面地价的20％计算。“三旧”改造项目土地增值税补助政策，优先用于支持“工改工、工改MO”项目的发展。

　　（四）实行产业准入要求，强化履约管理机制。提出项目产业准入门槛,从源头上保障节约集约用地，避免产业用地开发“房地产化”。加强项目批前审核和批后管理，辖区政府（管委会）加强项目在土地使用期限内全过程动态管理，按照履约监管协议约定对开发主体和入驻企业的生产经营活动进行监管。

　　湛江市城市更新局        

　　2021年9月26日          

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江市人民政府关于印发湛江市“工改M0”管理试行方案的通知