伏季，广东的天气持续燥热。在湛江市霞山区北方苑住了三十多年的老住户红姐近来出入小区却明显感到舒适许多。“别的不说，就这楼梯口的空调冷凝水以往是散排的，外墙的排水管经常往下滴水，平常进进出出的都要特意躲避开。”对一楼住户红姐来说，这种不舒适的感觉久而久之倒也习惯了，而自从前段时间小区排水管集中改造后，她才发现原来可以毫无顾虑走出楼梯口的感觉是多么舒心愉悦。

　　在霞山，像北方苑这样数以百计的老旧小区正在进行如火如荼地改造建设。霞山区是湛江市中心城区，商贸发达，人口稠密，也是旧城区，留存了不少老旧居民住宅，楼龄较长带来的管网破损、设施陈旧等问题日益凸显。

　　居民在期盼，老城在呼唤。近年来，霞山区委、区政府高度重视，认真执行国家、省、市相关改造政策要求，领导班子集体调研、精准施策，制定五年改造规划，力求把“居民满意度”作为“改造效果图”。目前，霞山区老旧小区小巷片区化改造工程项目（一期）已于今年一月份如期完工，二期163个老旧小区和83条背街小巷改造目前已全部完工。

　　采用“EPC”模式

　　设计与施工同步进行

　　2021年6月，霞山区老旧小区小巷片区化改造工程全面启动，对全区870个小区、398条背街小巷进行改造，项目建设内容包括楼梯楼道整治、违建拆除、污水排放工程、空调冷凝水排放工程、停车位规划、电动车充电桩/棚、小区亮化照明、文体设施/休闲空间、消防安全设施、安防监控等，投资金额9.98亿元。

　　对于区干部来说，学懂弄通政策是改造的前提。“我们组织业务部门和街道社区干部认真学习住建部改造政策要求，学习上级推荐的省内外可复制经验，赴广州、深圳、成都、浙江等地现场取经，积极向居民宣传改造内容及意义。”作为此次改造项目的牵头单位，霞山区城综局相关负责人表示，仅仅前期的摸底排查就已经做了大量工作。经摸排，全区需改造的老旧小区有1060个，其中870个小区由霞山区负责改造，涉及3710栋楼，76208家住户，467万平方米。

　　老旧小区的改造工程关乎老百姓的幸福生活，是保障民生需求、推进城市更新、提升城市品质、完善城市功能的重要举措。根据省政府文件精神，项目采用“EPC”模式，即设计、采购及施工一体化总承包模式。

　　“老旧小区改造现场情况相对复杂，前期施工图设计难度大，如按照传统以施工图设计为前置的施工总承包方式推进，不仅耗时长，而且实施过程中也因变更频繁影响工程建设效果。”区城综局工作人员表示，采用“EPC”模式，使得设计与施工同步进行，一方面可以加快施工进度，另一方面可以在设计图方案公示过程中，根据居民反馈的意见及时做出调整。

　　建立情报员队伍

　　结合群众建议改造

　　居民满意度就是改造效果图。老旧小区改造，归根结底是为了群众的幸福生活。优质的改造方案除了科学调研勘察设计之外，充分了解民意、听取民意也至关重要。

　　“改什么、怎么改、改成啥样，要让居民清清楚楚，取得大家的支持。我们的方案除了在小区公示、入户告知之外，还设置改造意见箱，召集居民代表会议座谈，收集意见，几易其稿。”霞山区城综局工作人员告诉记者，除了与居民做好沟通之外，改造方案还要送发改、规划、住建、财政等部门会审，邀请水电气企业会商，确保每一个方案的可行性和严谨性。

　　说易行难。老旧小区改造工程涉及住户多，工作量大尤其体现在与居民的沟通工作上。探索有效的沟通渠道是霞山区城综局面临的一大难题。

　　“在走访调研中，我们发现这些老旧小区里存在一些有名望的老住户，有的是退休干部、有的是在职教师，还有的是普通的老百姓，他们有各种各样的身份，但都特别热心肠，与住户们关系非常好，也很乐于为我们提供居民的反馈意见，方便我们开展工作。”基于这一现象在老旧小区里广泛存在，项目推进过程中，一支强大的“情报员队伍”就这样无形中组建了起来。

　　新兴街道新村小区老住户黄太便是其中一员。“我们小区由于排污管老化破损，污水渗漏至地面，天气一热便臭气熏人，路过的居民都要掩鼻而走。”黄太告诉记者，数月前工作人员来到小区了解这个情况之后，这个困扰了居民许久的问题在1个月后便很快得到了解决。

　　原来，使用多年的化粪池已经老化破损，导致污水渗出，严重影响居民尤其是低楼层住户的生活。对此，区城综局工作人员立即与情报员、施工方中国建筑第六工程局有限公司沟通，三方协作，加班加点完成排污管、化粪池的改造。楼道换上了崭新坚固的排污管后，将污水集中排到化粪池，让住户居住在此都能呼吸到清新空气。

　　短短一个多月的时间，黄太已经跟区城综局工作人员、小区施工方负责人三哥熟络起来。“小区住久了难免会有各种各样的问题，多亏大伙信任，业主们不知道这些问题该跟谁反映，就会跟我讲。每天下午我都会找三哥喝茶聊天，也会把居民的诉求一五一十地讲给三哥听。”黄太说，现在主体工程已经完工了，但业主反映的问题，施工方都是能解决的尽量帮助解决，眼看着自己的家园建设得越来越好，居民感受到满满的幸福感和获得感。

　　聘请第三方物业机构

　　做好改造后管理

　　据了解，此次改造的几个小区中涌现了一批老党员干部作为志愿者，积极参与改造协调工作，作为反馈小区现状的情报员和沟通居民的桥梁，为科学改造提供第一手资料。此外施工方还邀请小区代表担任施工质量义务监督员，监管好自己的家园。

　　自己的家园自己建，把话事权交给群众。区城综局相关工作人员说：“我们在竣工时还邀请居民代表逐项清点，防止漏减项。联合验收时邀请居民代表参与，对居民不满意的问题立即整改，整改不过关，验收不通过。”

　　老旧小区是城市管理的薄弱环节，大多缺乏完善的物业管理。如果没有一个长期维护和运营管理的机制，改造后的效果也只不过昙花一现，难以长期保持。

　　无人管理小区是改造重点，也是改造后的管理盲点。霞山区细致考虑改后管理问题，采取有物业的移交物业管理，没有物业的，由社区牵头成立小区业委会，然后协调区国资公司及专业物业公司介入小区物业管理，进行市场化运作。

　　同时，对于充电桩、停车位、广告位、便利店等有收益的设施，按财政资产管理办法运作。相关部门还要求物业公司承担垃圾分类宣传、疫情防控管理、禁毒活动协助等项工作，并支持物业公司拓展服务项目，做大做强，切实解决老旧小区无人管、管不下去等难题。

　　区城综局相关工作人员表示，项目三期72个小区和32条背街小巷已在改造中。第四期12个小区、18条道路即将开工。正在谋划第五期、第六期，解决老百姓停车难、小区周边商业环境差等问题，把老百姓的乡愁记忆、烟火味道留住。（记者 刘梓薇   摄像 刘梓薇     通讯员 于冰 陈志宇）

（转载来源：广东省住房和城乡建设厅门户网站、南方+）