一、出台背景

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

　　《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2022〕1274号）：贯彻落实自然资源部关于城乡基准地价和城镇标定地价全覆盖、基准地价定期更新发布的工作要求，根据自然资源部工作安排，省厅将以内业检查为主、实地核查为辅的方式开展城乡公示地价体系建设情况检查工作。

　　《广东省国有建设用地使用权交易市场管理规定》（粤府令第304号，2023年11月23日公布）第二十二条规定：市、县人民政府自然资源主管部门应当加强国有建设用地使用权交易市场地价监测监管，健全政府公示地价体系，定期更新和发布基准地价、标定地价。

　　湛江市区现行标定地价估价期日为2024年1月1日，按照国家有关规定并结合湛江市区实际情况，对标定地价和相应修正体系进行更新，是湛江市进一步完善公示地价体系、加强土地市场发展及土地资源管理的迫切需求。

　　二、目的意义

　　为进一步完善公示地价体系、加强地价动态管理、优化土地资源配置、引导土地房地产市场绿色健康发展。

　　三、主要内容

　　（一）确定了公示范围，包括湛江市赤坎区、霞山区、麻章区、坡头区、经济技术开发区和奋勇高新区在内的标定区域。

　　（二）确定了标准宗地地价内涵，估价期日为2025年1月1日。

　　（三）确定了标定地价结果信息，包括标准宗地编码、位置和名称、用途、权利类型、面积、容积率、开发程度、设定使用年期、标定地价、混合用地分用途占比。

　　（四）确定了标定地价修正体系，包括区域因素修正、交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、楼层修正、临街修正、其他个别因素修正、土地使用年期修正。

　　（五）以湛江市城市规划区为总体范围，编制了市区的标准宗地与标定区域布设图。

　　 四、对照上轮标定地价调整情况

　　（一）标定地价更新的范围

　　根据规定，标定地价公示范围划定以行政辖区为基础，根据市场发育和政府监管需求灵活确定，应覆盖建成区、开发区。本次湛江市区标定区域调整更新后面积共增加9.71平方公里，占湛江市区城镇国有建设用地比例提高4.56%。

　　（二）标定地价的内涵

　　标定地价是政府管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价日期的土地权利价格。本轮标定地价估价期日为2025年1月1日；土地用途分为商服用地、住宅用地、商住混合用地、工业用地和公共管理与公共服务用地五大类；权利特征、价格类型、容积率、土地使用年期、土地开发程度、市场特征、地价表现形式等内涵与上一轮一致。

　　（三）标定区域调整情况

　　根据出让地块情况、湛江市控制性规划导则图层、湛江市国土空间规划图层等进行调整更新标定区域范围，对应修改标定区域。与2024年对比，新增了以湛江市农发国际水产城管理有限公司、湛江申翰科技实业有限公司、湛江交投房地产开发有限公司、湛江市博雅学校为代表的4个标定区域，并调整更新了原标定区域边界。

　　（四）标定地价价格调整情况

　　1、商服用地标定地价。与上一轮相比，商服用地标定地价总体下调，平均下调6.41%。在全球经济增长疲软的大环境冲击下，避险情绪蔓延，企业投资信心下降，商业扩张需求减弱，直接导致商服用地需求减少。传统实体商业受线上消费挤压，大型商场空置率上升，开发商对商服用地投资趋于谨慎。中小企业扩张意愿弱，加之部分企业转向灵活办公模式（如共享办公空间），写字楼需求下降，商服用地开发动力不足，因此商服用地地价呈现下调态势。

　　2、住宅用地标定地价。与上一轮相比，住宅用地标定地价总体下调，平均下调4.93%。近年来，湛江房地产市场整体低迷，居民购房需求锐减，开发商因销售回款困难，拿地意愿显著降低，且湛江市纯住宅用地大多处于麻章、坡头等周边区域，公共配套设施不足（如教育、医疗资源），开发商需自建配套设施，成本上升导致地价预期下调，住宅用地地价也呈现下调态势。

　　3、商住混合用地：与上一轮相比，商住混合用地标定地价总体下调，平均下调5.13%。房地产行业持续受“三道红线”、信贷收紧等政策影响，开发商融资渠道受限，拿地能力下降，新房销售回款放缓，开发商对用地投资更加谨慎；国内经济下行压力加大等因素的影响下，居民可支配收入降低，购房能力下降，买方市场观望情绪较浓，市场需求不足导致开发商对土地的竞拍意愿降低，进一步影响了土地价格，且外围区域距离湛江市中心城区有一定距离，医疗、教育、公共交通等配套设施较不成熟，竞争力相比市中心较弱，商住混合用地地价下降幅度明显。

　　4、工业用地标定地价。与上一轮相比，工业用地标定地价总体略有下调，平均下调0.64%。整体经济环境低迷导致企业扩张意愿下降，工业用地投资周期长、回报慢的特点，进一步抑制企业购地需求。相比珠三角地区，湛江市的产业配套与政策吸引力不足，进一步加剧招商难。同时，传统劳动密集型产业外迁与新兴产业承接能力不足导致湛江市区工业用地价格有所下降。此外，湛江工业用地虽名义价格低，但隐性成本（如环保投入、配套建设）较高，导致实际使用成本与企业预期存在差距，加剧价格下行压力。

　　5、公共管理与公共服务用地标定地价。与上一轮相比，价格无变化。