一、出台背景

　　近年来，随着湛江市房地产开发的快速发展，公共配套服务设施在规划、建设、移交及使用管理过程中暴露出诸多问题，主要包括：

　　（一）设施范围与权责界定不清，部分设施未明确纳入移交范围；

　　（二）市、区两级部门及行业主管部门职责交叉、协调机制不健全；

　　（三）移交接收流程不规范，导致设施闲置或未能及时投用。

　　为解决上述问题，规范公共配套服务设施全流程管理，保障公共服务有效供给，制定本办法。（以下简称《管理办法》）非常必要和紧迫。

　　二、制定目的

　　（一）明确权责界限，杜绝推诿扯皮；

　　（二）统一建设与移交标准，减少纠纷；

　　（三）确保设施与住宅同步规划、同步建设、同步交付；

　　（四）强化监督机制，防止违规使用或闲置；

　　（五）优化营商环境，明确配套设施建设成本在土地出让评估中的扣减机制，不增加企业负担。

　　《湛江市房地产开发项目公共配套服务设施管理办法》通过明确设施范围、规范流程、强化监督、落实责任，构建了从规划到使用的全链条管理机制，旨在提升公共服务设施供给质量与效率，助力湛江市城市高质量发展。

　　三、文件的制定说明

　　（一）必要性。目前我市住宅小区公共配套服务设施存在统筹缺位、监督不健全以及移交、办证工作力度不足等问题，产生上述问题的主要原因是公共配套服务设施涉及多部门、多事权管理，部门职责不够明确，目前尚未形成建设、移交、运营、监管的全生命周期的管理机制，进而导致产权不清晰，配而不建、建而不用、用而不管的情况。针对上述存在的问题以及对产生问题原因的分析，为进一步规范我市公共配套服务设施的管理，充分发挥公共配套服务设施的功能，制定《管理办法》。

　　（二）可行性。《管理办法》明确了相关部门职责分工、规划建设、移交接收、使用管理等具体事项，经过征求各区、市直属各有关单位，房地产企业、征集社会公众意见，符合实际，获得各区、市直属各有关单位、企业与公众的普遍认同和支持。

　　（三）合法性。《管理办法》根据相关法律法规和技术规范，参考已出台政策的广州、珠海等地市的先进经验，结合我市实际工作情况制定。制定主体、权限、程序、主要内容和形式合法，未违反法律法规规定。

　　四、主要内容

　　《管理办法》共设二十五条，主要对公共配套服务设施的规划建设、移交接收及使用管理作出了规定，确定了公共配套服务设施的具体范围，明确各方权责、规范管理流程、强化监督机制。主要内容如下:

　　（一）出台原因及界定适用范围（第一条至第二条）：为进一步规范市辖区范围内公共配套服务设施管理制定《管理办法》，适用于湛江市市辖区范围内公共配套服务设施的规划建设、移交接收、不动产登记及使用管理。

　　（二）明晰设施范围，强化部门职责（第三至五条）：列举教育、医疗卫生、文化体育、社区服务与行政管理等7大类公共配套服务设施，并明确其产权归属政府或指定单位。自然资源、住房城乡建设、教育、民政等部门按职能分工协同监管，落实“市级和属地政府公共监管”原则。

　　（三）明确规划统筹要求，完善移交手续（第六至十条）：将公共配套服务设施纳入国土空间规划，确保与住宅项目“五同步”（同步规划、设计、建设、竣工、交付使用）。明确行业主管部门制定建设监管移交协议模板和协议签订时间。同时，设定动态调整机制。

　　（四）确保公共服务配套设施与主体同步使用，明确在核发建设工程规划许可证节点对公共配套服务设施的审查要求、建设单位建设要求、在核实及竣工验收节点对相关单位的要求（第十一至十四条）。

　　（五）移交程序规范化，完善责任追究机制（第十五至十七条）：明确要求竣工验收后5个工作日内加强信息互通，不动产登记以实测面积为准，税费依法承担。对应建未建、未按时移交的，联动住建、自然资源、城管等部门实施责令整改等措施。

　　（六）明确移交设施用途的刚性约束（第十八至二十条）：接收单位需在2年内按规划用途投用设施，不得擅自改变功能。委托管理规范，允许委托使用，签订协议并加强监督，保证委托管理后的质量和管理责任。

　　（七）实施常态化监督机制（第二十一条）：各区政府（管委会）和市主管部门应当定期监督检查。

　　（八）设置容缺验收机制（第二十四条）：非建设单位原因无法配建的，可缴交等额资金后申请容缺验收。

　　（九）其他（第二十二条至第二十五条）:明确了各区可参照《管理办法》制定区级公共配套服务设施相关规定；明确不适用《管理办法》类型；非建设单位原因无法配建的，可缴交等额资金后申请容缺验收；明确《管理办法》实施时间及有效期。

　　（十）附目录清单：明确每类设施的接收管理单位与市主管部门，实现权责一一对应。

　　五、有利举措

　　《管理办法》明确了公共配套服务设施主管部门的工作职责，公共配套服务设施实行市级和属地政府共同监管。有效化解房地产开发项目规划建设过程中建设的公共配套服务设施配而不建、建而不用、用而不管等问题。