相关文件：湛江市人民政府关于印发湛江市城市更新（“三旧”改造）管理暂行办法的通知

一图读懂《湛江市城市更新（“三旧”改造）管理暂行办法》

　　《湛江市城市更新（“三旧”改造）管理暂行办法》（以下简称《办法》）自2021年9月16日起施行。现将《办法》有关内容解读如下：

　　一、为什么要制定《办法》？

　　2019年7月12日，我市出台了《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（湛府规〔2019〕9号），提出了鼓励多地块成片连片改造、鼓励城中村改造、落实公共配套和产业优先等政策措施。文件施行一年多以来，根据各地反馈，存在“三旧”改造项目审批时间较长、“工改工”成效不明显、旧城镇、旧村庄改造难推进和缺少“三旧”改造全流程指导等问题。

　　根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省政府令第279号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号），并结合我市今年7月12日到期的《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（湛府规〔2019〕9号），我局按制订规范性文件程序编制了《办法》。

　　二、《办法》的主要内容有哪些？

　　《办法》共12章54条，分为总则、计划管理、单元规划、改造方案、供地方式、土地出让价款计收方式、旧城镇旧村庄成片连片改造、工业用地改造、城市微改造和历史文化保护、强化行政司法保障、强化项目实施监管、附则。

　　第一章 总则。共6条，主要包括目的意义、总体目标、基本原则、适用范围、基本流程、改造面积等内容。

　　第二章 计划管理。共3条，主要包括申报主体确定、标图建库、年度实施计划等内容。

　　第三章 单元规划。共6条，主要包括规划原则、开发建设要求、规划编制、利益测算、规划审批、配建管理等内容。

　　第四章 改造方案。共4条，主要包括改造主体确定、改造方案编制、改造方案审批、用地审批等内容。

　　第五章 供地方式。共2条，主要包括公开方式出让、协议方式出让等内容。

　　第六章 土地出让价款计收方式。共2条，主要包括公开方式计收、协议方式计收等内容。

　　第七章 旧城镇旧村庄成片连片改造。共6条，主要包括旧城镇旧村庄整体改造、异地平衡、多主体实施改造、集体和国有建设用地混合改造、土地置换后连片改造、土地增值收益分配等内容。

　　第八章 工业用地改造。共12条，主要包括“工改工”原则、“工改工”过渡期、出让条件设定、分割转让、用地指标保障、配套设施跨宗地设置、简易审批、扩容增效、区域评估、支持“工改M0”、支持“工改商”、严控“工改居”等内容。

　　第九章 城市微改造和历史文化保护。共3条，主要包括保护历史文化、简化微改造审批、鼓励社会资本参与等内容。

　　第十章 强化行政司法保障。共1条，包括行政裁决。

　　第十一章 强化项目实施监管。共6条，主要包括备案制度、监管协议、信息公开、倒逼机制、考核机制、实施监管等内容。

　　第十二章 附则。共3条，主要包括跨区报批、过渡期政策、实施时效等内容。

　　附注：名词解释，

　　附件：开发强度及建设要求实施细则、改造流程管理实施细则。

　　三、《办法》的新政策有哪些？

　　（一）鼓励旧城镇旧村庄成片连片更新改造

　　主要包括：（1）补偿的容积率可异地项目实施（第二十五条）；（2）支持多主体实施改造，实行统一规划、共同报建、联合改造无需将多个土地使用权证归宗到单一改造主体（第二十六条）；（3）支持集体和国有建设用地混合改造（第二十七条），支持土地置换后连片改造（第二十八条）；（4）合理分配土地增值收益，按土地公开成交价款不高于55%的比例补偿原土地权利人或采取物业返还等其他方式兑现补偿（第二十九条）；（5）鼓励成片连片改造，改造项目的地块大于10公顷的，可在按规定核算的容积率基础上增加10%（附件1：开发强度及建设要求实施细则）；（6）降低片区改造用地成本。旧城镇改造项目面积150亩及以下的，按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的15%计收；旧城镇改造项目面积150亩以上部分按10%计收。旧村庄改造项目面积150亩及以下的，按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下集体建设土地使用权价格差价的15%计收；旧村庄改造项目面积150亩以上部分按10%计收（第二十三条）。

　　（二）鼓励“工改工”、“工改M0”

　　“工改工”项目主要包括：（1）改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目可享受按原用途的5年过渡期（第三十一条）；（2）利用“三旧”改造资源建设生产性及高科技服务业、创业创新平台，可设定为出让条件，用地实行弹性年期出让（第三十二条）；（3）支持工业用房分割转让，最高分割转让比例为工业用房总计容建筑面积的70%，单层建筑面积最少为300平方米（第三十三条）；（4）75亩以上“工改工”项目在整体规划前提下，配套设施（行政办公及生活服务）可跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收（第三十五条）；（5）“工改工”项目改造后增加容积率但不延长土地使用年限的，不需补缴土地出让价款（第三十条）；（6）对“工改工”项目实行容缺受理、简易审批（第三十六条）；（7）在符合规划用地性质和建筑安全要求的前提下，按生产需要申请调整容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率的，结合规划许可直接办理，不需要进行国土空间详细规划（控制性详细规划）调整（第三十七条）；（8）支持“工改工”项目成片连片改造，在符合区域评估报告使用条件下，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估（第三十八条）。

　　“工改M0”项目按《湛江市“工改M0”管理试行方案》办理。

　　（三）支持“工改商”、“工改公服”

　　“工改商”项目，土地出让价款按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的25%计收（第二十三条）。

　　“工改公服”项目，由项目方投资建设并无偿移交给政府的，不收取土地出让价款；不无偿移交政府的，土地出让价款按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的20%计收（第二十三条）。

　　（四）严格控制“工改居”

　　主要包括：（1）工业用地保护线内，严禁“工改居”（第三十条）；旧工厂用地合法取得土地使用权或实际使用未满20年的，不允许进行“工改居”（第四十一条）；（2）“工改居”项目市辖区应将不低于该项目工业用地总面积20%、县（市）不低于15%的土地无偿移交政府用于城市公共服务设施、市政基础设施建设或者其他公益性项目建设（第四十一条）；（3）“工改居”项目，在赤坎区、霞山区、经开区（东海岛除外）范围内的，土地出让价款按评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的65%计收；在麻章区、坡头区、经开区东海岛范围内的，土地出让价款按55%计收。县（市）土地出让价款按不低于评估新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格与现状使用条件下土地使用权价格差价的50%计收（第二十三条）。

　　（五）强化历史文化保护传承

　　结合城市发展战略规划、国土空间总体规划（土地利用总体规划和城乡规划），多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化传承、根脉延续，注重人居环境改善、自然生态保护，精细化推进城市更新（“三旧”改造）。加快推进历史文化街区划定和历史建筑确定专项工作，对城市更新（“三旧”改造）专项规划、拟实施城市更新区域的单元规划和改造方案的编制与审批，须开展历史文化街区和历史建筑等历史文化资源调查评估工作。（第四十二条）。

　　（六）优先保障公服设施

　　主要包括：（1）改造项目在编制单元规划或下达用地规划条件时，须按规划住宅总计容建筑面积的5%配建保障性住房（第十五条）；（2）75亩以上“工改工”项目在整体规划前提下，配套设施（行政办公及生活服务）可跨宗地集中设置（第三十五条）；“工改商”项目将不低于该项目工业用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设（第四十条）；（3）“工改居”项目市辖区应将不低于该项目工业用地总面积20%、县（市）不低于15%的土地无偿移交政府用于城市公共服务设施、市政基础设施建设或者其他公益性项目建设（第四十一条）。

　　（七）强化行政司法保障

　　对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形（一是土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于四分之三的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；二是建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于四分之三且占总人数不少于四分之三的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；三是拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；四是属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议），原权利主体均可向项目所在地县（市、区）及以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁（第四十五条）。

　　四、《办法》与现有的政策是怎样衔接的？

　　本《办法》没有明确相关“三旧”改造政策要求的，按《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省政府令第279号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等相关政策执行。

　　通过过渡期政策进行衔接。在《办法》出台前，一是市人民政府同意开展编制项目单元规划或改造方案的；二是市人民政府同意采用“三旧”改造方式解决历史遗留问题的；三是区人民政府（管委会）常务会议审议通过项目单元规划或改造方案的，均可按照《湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（湛府规〔2019〕9号）的规定在2021年12月31日前办理完毕（第五十三条）。

　　五、需说明的问题

　　（一）《办法》附件2：改造流程管理实施细则第6.1.2条提出的“权益转移”方式是指什么？

　　“权益转移”是指对于“三旧”改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，可通过签订搬迁补偿协议等方式，将房地产的权益转移到单一改造主体，在完成上盖物拆除后再注销原有不动产权证，由自然资源主管部门直接与单一改造主体签订出让合同，由该主体实施改造。通过“权益转移”方式无需办理房地产转让过户手续，可有效节省办理手续所需的时间和成本。

　　（二）《办法》附注：名词解释提出的“有关规定处理后的实际用地人”是指什么？

　　实践中，一些“三旧”改造项目存在无合法用地手续或用地手续不完善，但实际已建设使用的历史用地。为推动这部分用地实施改造，《办法》允许其按照现行“三旧”改造政策规定落实处理（处罚）并完善有关用地手续后，以实际用地人作为改造主体。