各县（市、区）住房和城乡建设局（住建交通和城市综合执法局、规划与开发建设局）、全市物业服务企业：

　　为贯彻落实中央和省、市关于开展群众身边不正之风和腐败问题整治工作的决策部署，持续深化物业服务突出问题专项整治成效，现公布第五批物业服务领域典型案例，坚持正面示范引领与反面警示震慑相结合，引导全市物业服务企业对标先进、以案为鉴、自查自纠，依法落实物业服务主体责任，切实维护广大业主共有财产权益与居住生活权益。

　　案例一：赤坎南桥街道——“暖邻物业”赋能社企善治，构建老旧小区长效治理新样板

　　赤坎区南桥街道坚持以党建为核心引领，创新探索“小生意支撑大公益”治理路径，组建社区全资社会企业，落地信托制“暖邻物业”模式，盘活辖区闲置资源、健全公益反哺机制、深化科技智慧赋能，彻底破解老旧小区“市场化物业不愿接、政府兜底管不精、居民自治管不好”的治理难题，推动社区治理从“财政被动输血”向“自主良性造血”全面转型，基层治理质效与群众幸福感显著提升。

　　一是党建引领社企赋能，重塑信义治理全新体系。街道打破传统物业盈利运营模式，整合辖区5个社区资源，联合成立全资控股的湛江市南桥暖邻社区服务公司，培育5家公益性社区社会企业，构建“街道统筹、社区主导、社企承接、居民监督”的党建治理架构。创新推行信托制物业服务，将传统物业甲乙买卖关系，重构为“业主委托、社企受托、全体业主受益”的信义共治关系，坚守“保本微利、服务居民”核心定位。严格落实“四议两公开”制度，组织社区干部、党员骨干、业主代表逐户走访宣讲、征集民意，其中半球六厂宿舍区仅用一周时间就取得89%住户签字同意，快速凝聚治理共识。同步完善居民监督机制，社企监事会吸纳居民代表全程参与，小区服务标准、项目推进、资金收支等重大事项全部公示审议，全面保障业主知情权、参与权、监督权，筑牢小区治理群众根基。二是精准改造提质增效，补齐老旧小区民生短板。坚持“先改后管、以改促治”工作理念，聚焦老旧小区设施破损、环境脏乱、安全隐患突出等群众急难愁盼问题，靶向实施三大提质改造工程。安防升级方面，全面铺设高清监控、智能道闸、人脸识别门禁，上线“邻好开门”智慧小程序，实现小区关键区域全覆盖、访客通行智能化，以技防替代传统人防，单小区安保人力成本下降40%。环境整治方面，组建专职保洁队伍实行常态化清扫消杀，集中清理楼顶积存垃圾、卫生死角，疏通老化管网、清掏堵塞多年的化粪池，根治老旧小区脏乱顽疾。民生配套方面，结合老旧小区改造工程，规范划定近百个机动车停车位，增设电动自行车集中充电桩，稳步推进电表分表到户等历史遗留问题化解，全方位补齐老旧小区硬件短板，实现从“忧居”到“优居”的蝶变升级。三是公益闭环精细运营，打造可持续治理生态圈。街道创新构建“经营创收、公益反哺、长效运维”的良性治理闭环，建立严格规范的社企利润“双50%”分配机制，50%净利润用于企业日常运营提质，50%净利润纳入社区公益基金专项反哺民生。推行亲民普惠收费标准，物业费严格控制在0.8元/㎡以内，每户每月仅需缴纳40-60元，切实减轻老旧小区居民经济负担。整合街道保洁、维修、安保等全域人力设备资源，实行多小区连片统筹、资源共享，大幅摊薄运营成本。全面盘活小区车位租赁、广告入驻、便民点位、流动摊贩疏导区等公共资源。依托公益基金常态化落地长者助餐、设施抢修、困难帮扶、阵地运维等民生实事，每日为20余名高龄老人提供助餐送餐服务，有效破解基层治理“缺钱办事、无力惠民”的瓶颈问题。同时创新推行“场地换服务”模式，引入新华书店、志愿服务队等11家“社区合伙人”，年均开展文化惠民、公益服务活动超50场，盘活闲置文化阵地，丰富社区服务供给。四是智慧治理精准赋能，全面提升基层治理效能。依托街道“1+6+N”智慧治理架构，将所有接管小区安防、门禁、巡查数据统一接入街道综合治理信息化平台，实现小区动态实时监测、异常风险自动预警、问题隐患快速处置，推动小区治理从粗放人工管控向数字精细治理转型。同步规范流动摊贩管理，科学设置6个疏导区、划定近300个临时合规摊位，实行登记备案、持证经营、定时保洁、24小时巡查管控，彻底根治占道经营、油烟扰民、地面油污等高频投诉问题，实现城市文明秩序与市井烟火气双向兼顾。通过系统化治理提质，全街群众投诉按时办结率从49.38%跃升至98.90%，邻里纠纷发生率下降50%以上，基层矛盾化解质效实现跨越式提升。

　　优秀表现：南桥街道创新打造党建引领、社企托底、公益驱动、智慧赋能的“暖邻物业”治理模式，精准破解老旧失管小区治理顽疾，成功探索出“小生意支撑大公益”的基层治理新路径。目前，该模式已正式承接5个失管老旧小区、服务住户超400户，实现物业费收缴率、物业费全额用于小区服务、公共收益全额纳入资金池的“三个100%”治理成效，另有20余个老旧小区正在接洽入驻。模式落地以来，小区人居环境、安防水平、服务质量全面升级，群众满意度持续攀升，业主多次赠送锦旗致谢，且已在赤坎区全域推广复制，为全市老旧小区规范化治理、基层治理现代化建设提供了可落地、可借鉴、可推广的优质样板。

　　案例二：天润御海湾小区——党建引领赋能物业服务，深耕精细管理，共建共享和谐美好家园

　　天润御海湾小区由湛江市泽润物业服务有限公司运营服务。小区严格落实物业精细化管理工作要求，坚持以党建为核心统领，将红色治理贯穿物业服务、现场运维、资金管控、民生服务全过程，通过建强组织体系、细化服务标准、规范流程管控、做实便民服务，全面构建党建引领、标准落地、精细运维、合规可控、群众满意的小区治理体系，治理规范化、服务精细化、运营标准化水平稳居全市前列。

　　一是党建聚力赋能，构建精细化服务治理体系。小区立足实际、深耕精细治理，创新打造“党支部+物业服务+社区养老+绿色节能”多元服务模式，把精细化理念融入日常服务各环节。常态化开展健康义诊、节日联谊、便民代办、普法宣传等暖心惠民活动，年均开展各类公益服务40余场，有效拉近邻里关系、凝聚共治合力。抓实应急精细管控，建立党员先锋应急抢险队伍，台风、暴雨等极端天气全员在岗、靠前值守，累计完成业主户内抢险救援200余户，常态化开展小区消防巡查、隐患排查、险情处置，牢牢守住小区安全底线。推进绿色精细运维，落地雨水循环利用、智能灯光节能改造等精细化降本提质项目，年均节约能耗成本超10万元，实现小区运维绿色化、智慧化、精细化提质。小区凭借扎实治理成效获评“广东省住宅小区物业服务优秀示范项目”。二是精细规范资金管理，打造阳光透明治理范式。坚持依法合规、精细管控、全程监督，健全公共收益闭环管理制度，严格执行业主大会表决通过的收益分配机制，落实业主70%、物业30%的合规分配比例，全面规范公共收益归集、核算、使用、公示全流程标准。建立常态化、精细化公示机制，通过多渠道按季度、按年度公开收支明细，配套建立专项台账、完善凭证归档，做到账实相符、全程可溯、透明可控，坚决杜绝公共收益体外循环、违规列支、管理粗放等问题，以精细化资金管控切实守护业主共有财产权益。三是严守规范管控底线，实现维修资金精细长效管护。严格对标省市维修资金管理规范，细化小区公共设施大修、更新改造全流程管理标准，严格执行项目立项、业主表决、全程公示、联合验收、资金拨付等法定程序，做到每一项维修工程流程规范、手续齐全、公开透明。建立年度汇总公示、动态自查自纠机制，常态化精细排查设施隐患、规范资金使用。小区交付近十年，住宅专项维修资金实现规范留存、良性储备，各楼栋资金余额平均超出应交总额9.3%，充分体现精细化、常态化、规范化的资金管护成效。

　　优秀表现：该小区深耕党建引领+精细化管理治理路径，以红色党建凝聚治理合力、以标准精细提升服务品质、以合规管控筑牢行业底线，在便民服务、安全应急、绿色运维、资金监管等领域形成成熟完善的标准化治理体系，是全市推广物业精细化管理的核心标杆样板。小区物业费收缴率连续6年稳定在99.2%以上，业主综合满意度达95.6%以上，真正实现党建有力度、管理有精度、服务有温度，为全市住宅小区规范化、精细化、高品质治理提供优秀示范。

　　案例三：经开区澳海城小区——多项公共收益收支管理不规范

　　经核查该小区经营合同和财务台账等材料，其经营收入涵盖电梯广告、快递柜、旧衣回收箱、网球场、游泳池、会所出租等项目，但公共收益账户账面赤字195870.31元，存在三项典型违规问题：一是会所运营成本无限制抵扣公共收益，会所仅部分对外出租产生年租金5.6万元，该区域中央空调、维修支出年达7.2万元，经营亏损直接从公共收益中抵扣；二是车位吊牌安装费用63482.22元违规列入公共收益支出；三是账户长期赤字状态下，仍按照总收入30%计提物业运营管理费。检查当日责令企业限期调账整改，物业企业经集团内部审批完成全周期账目调整：将2020—2025年车位吊牌安装费用63482.22元调出公共收益，转为企业经营成本；冲销2025年违规计提管理费103222.50元；将公共收益产生增值税、房产税25555.11元调整由物业自行承担；补录快递柜场地收入12570元。经系列账目整改，截至2025年末小区公共收益账户由赤字调整为结余8959.52元。

　　警示要点：小区经营性配套场馆经营产生的亏损不得转嫁给全体业主，亏损部分由物业服务经营主体自行承担；小区标识、简易设施安装等日常管理支出属于物业服务成本，禁止列支公共收益；公共收益计提30%管理服务费的前提是账户存在结余，资金赤字期间不得计提，税费、企业经营成本不得通过公共收益分摊给全体业主。

　　案例四：香缇苑小区——违规列支维修、停车场人工成本侵占公共收益

　　根据全市公共收益专项自查工作部署，香缇苑物业服务中心于2026年5月开展全周期收支自查。经核查，小区2017年至2026年6月公共总收入1249881.31元，各类经营收入台账完整可查，但支出管理存在两处重大违规情形：一是电梯、消防管道、广场地砖、地下管网等本体维修工程，依法应当使用住宅专项维修资金，物业企业为简化流程，擅自从公共收益列支，累计违规支出331910.11元；二是露天停车场秩序管理人员薪酬、社保合计217500元列入公共收益，仅通过口头征求意见，未形成规范书面业主表决文件，列支程序不合规。针对上述问题，物业积极主动完成全面整改：一是复核全部收支凭证，将331910.11元维修支出调整至物业费列支，规范维修资金申报使用流程；二是梳理2022年11月至2025年停车场人工成本217500元，调整为物业服务自有成本；三是厘清公共收益法定使用边界，严格区分维修资金、物业费、公共收益使用范围。同时建立长效管控机制，落实收支双人复核、季度自查、线上线下同步公示制度，组织财务人员常态化学习物业相关法律法规。整改完成后，截至2026年6月，小区公共收益账户余额79890.02元。

　　警示要点：住宅本体、电梯、消防管网等大中修项目，法定优先使用住宅专项维修资金，不得以公共收益替代；停车场管理人员薪酬属于基础物业服务成本，如需从停车收益列支，必须经业主大会书面表决并明确成本限额，无完整法定表决程序不得占用公共收益。

　　本批通报坚持党建引领、正反并举、以点带面，精选一批可复制、可推广的基层治理样板和警示震慑典型，既有赤坎南桥街道“暖邻物业”党建赋能社企善治、天润御海湾小区党建引领精细化管理的先进示范，也曝光了部分小区公共收益管理不规范、成本违规转嫁、资金列支无序、内控管理松散等突出问题。正面标杆充分体现党建引领下的小区治理标准化、服务精细化、运营规范化水平，为全市物业行业提质增效提供实操样板；反面案例集中暴露出部分物业企业重经营、轻治理，重收费、轻服务，资金管理边界不清、日常精细管控缺失、制度执行不严等短板，严重损害业主合法权益、影响基层治理质效。为持续深化群众身边不正之风和腐败问题集中整治，全面推广精细化、规范化、常态化物业治理模式，巩固专项整治成果、净化行业生态、夯实基层治理根基，现结合本批案例通报，明确工作要求如下：

　　（一）深化党建引领赋能，全面推广精细化治理模式。全市各物业企业、各物业项目要严格落实市领导工作部署，主动对标学习天润御海湾小区党建引领、精细赋能、规范运营、暖心服务的成熟治理体系，把精细化管理贯穿物业服务、资金管控、小区运维、矛盾治理全过程。坚持以党建统领小区各项物业服务工作，建强小区党组织、业委会、物业服务企业三方联动机制，细化便民服务、应急抢险、绿色运维、安防巡查、环境整治、诉求响应各项服务标准，健全全链条、清单化、闭环式精细管理体系。以党建聚合力、以精细提品质，持续压降物业纠纷、提升业主满意度和物业费收缴率，推动全市小区物业服务整体提档升级。

　　（二）以案为鉴举一反三，全面排查精细整治风险隐患。各物业企业对照本次通报的公共收益赤字计提管理费、违规抵扣运营亏损、违规用公共收益替代维修资金、无合规表决列支人工成本等反面问题，结合自身项目实际开展全覆盖、精细化自查自纠。逐项梳理近两年来公共收益、住宅专项维修资金、物业服务收支台账，细化排查清单、问题清单、整改清单，精准整改账目不规范、程序不健全、成本乱列支、管控不精细等突出问题，逐项销号、闭环清零，彻底厘清三类资金法定使用边界，坚决杜绝各类违规乱象反弹回潮。

　　（三）严守法定规则底线，健全资金精细化管控体系。各物业企业严格对标法律法规及行业管理规范，建立公共收益、维修资金、物业服务费用精细化、标准化、常态化管理制度。严格落实共用部位经营事前表决、公共收益专户专存、收支按期公示、资金使用业主表决四项刚性制度，细化资金归集、审批、支出、验收、归档全流程标准。坚决杜绝企业经营亏损、日常管理成本转嫁业主，严禁赤字状态计提管理费用、严禁违规替代使用维修资金、严禁无程序列支成本，做到账目清晰、凭证齐全、全程可溯、管控精准。

　　（四）强化从严监管执法，压实精细治理主体责任。市、县两级住建部门坚持严管常态、精细督导，持续加大小区随机抽查、台账核查、现场督办力度，聚焦党建治理弱化、服务标准不高、资金管理不规范、精细化落实不到位等突出问题强化监管。对自查走过场、整改不彻底、屡查屡犯的企业，严格落实信用扣分、行业通报、挂牌督办等惩戒措施；对违规侵占、挪用业主公共资金、侵害群众利益的依法立案查处，涉嫌违纪违法的坚决移送处置，以刚性监管倒逼企业规范经营、精细履职。

　　（五）健全长效治理机制，推动党建精细治理常态长效。各物业企业坚持党建引领与精细管理深度融合，常态化对标御海湾精细化管理样板，完善企业内部管控制度、财务审核制度、项目运维制度、公示公开制度。细化岗位职责、服务流程、审核标准，落实公示常态化机制，开展法律法规、精细管理、合规运营专题培训。持续补短板、堵漏洞、提品质，全面构建党建有力度、管理有精度、服务有温度的物业治理新格局，推动全市物业服务行业法治化、规范化、精细化高质量发展。

湛江市住房和城乡建设局

2026年8月26日