各县（市、区）住房和城乡建设局（住建交通和城市综合执法局、规划与开发建设局）、全市物业服务企业：

　　为贯彻落实中央和省、市关于开展群众身边不正之风和腐败问题整治工作的决策部署，持续深化物业服务突出问题专项整治成效，巩固第一批案例通报成果，现公布第二批物业服务领域典型案例，以正面典型树标杆、反面案例敲警钟，引导全市物业服务企业对标先进、以案为鉴、自查自纠，依法压实主体责任，切实维护广大业主合法财产与居住权益。

　　案例一：朗悦轩小区——主动自查自纠，规范公共收益全流程管理

　　在全市物业专项整治高压震慑与第一批典型案例警示教育作用下，湛江市长鑫物业服务有限公司主动前往霞山区住建局说明情况，如实反映朗悦轩小区此前存在公共收益范围界定不清、部分资金支出不合规等管理问题。一是立行立改退回违规资金。企业第一时间将违规使用的公共收益40710元全额划转存入小区公共收益专用账户，做到资金全额归位、业主资产不受损失。二是全面梳理完善内控制度。企业以自查整改为契机，全面梳理小区公共收益归集、列支、台账管理全流程，细化核算范围、审批流程与支出标准，补齐制度短板。三是落实民主公示长效机制。通过小区公告栏、业主微信群发布公共收益分配返还投票决议，组织全体业主依法表决；常态化完善收支台账、季度公示、年度决算制度，主动敞开监督渠道，自觉接受业主与行业主管部门双重监管。

　　优秀表现：该企业主动自查、知错即改，用实际行动纠正公共收益管理乱象，通过制度完善与信息公开理顺物业与业主利益关系，为全市物业企业自查自纠、主动化解历史遗留问题树立了范本。依据企业主动整改、全额退返违规收益的积极表现，监管部门依法不予行政处罚。

　　案例二：美景国际广场三期——依法依规平稳完成新旧物业交接，破解撤场交接纠纷难题

　　廉江市美景国际广场三期坐落于廉江市石城大道106号，共建8栋住宅楼，总建筑面积约16万平方米，合计1296户业主。2026年4月，小区业委会通过公开招投标选聘深圳市新国信物业服务有限公司湛江市分公司作为新任物业服务企业，原前期物业廉江市美景物业服务有限公司因历史水费、垃圾费、公区公摊水电费代收遗留欠费问题，对撤场交接存在分歧，2026年5月21日新旧物业进场交接现场发生冲突。一是多部门联动靠前处置。廉江市住建局联合城南街道办第一时间抵达现场稳控事态，先后于5月21日、22日、24日、27日多次组织业委会、新旧物业公司召开专项协调会，细化交接方案；在5月27日小区因历史欠费面临次日断电的紧急情况下，专班连续攻坚10余小时，当晚23时促成三方签订《历史代收费用协助清收结算协议》《物业交接协议》，同步筹措资金缴清拖欠电费，化解断电风险。二是严格按协议推进交接落地。各方遵照约定，2026年5月28日正式启动物业交接工作，2026年6月1日新物业公司全面进驻并正式提供物业服务，完整完成物业用房、项目资料、公共设施、历史欠费台账等逐项移交。

　　优秀表现：小区业委会、新旧物业在住建、属地街道指导下坚守法治原则，妥善化解历史费用遗留矛盾，圆满完成物业选聘、撤场全流程工作，形成属地监管、业委会主导、新旧物业配合的良性交接处置模式，为全市小区依法更换物业服务企业、化解交接矛盾提供了实操参考。

　　案例三：湛江市宽元房地产开发有限公司（金辉大厦）——擅自经营共有停车场，侵占公共收益

　　经查，2026年3月，赤坎区住建局日常专项督查发现，小区建设单位湛江市宽元房地产开发有限公司在未取得业主及业主大会法定表决同意的前提下，私自将小区业主共有室外公共停车场委托第三方对外经营，近三年违规经营收入合计17.4万元，违反《物业管理条例》相关规定。受托物业服务企业湛江市金洋物业服务有限公司明知上述违规行为，未依法履行劝阻、上报主管部门的法定职责，违反《广东省物业管理条例》第五十五条规定。案件处置阶段，赤坎区住建局第一时间下达整改指令，责令建设单位将全部17.4万元违规收益全额存入小区公共收益专用账户，由金洋物业公司代管案涉公共停车场，截至2026年5月28日全部整改落实完毕；同时依法将违法线索移送赤坎区城综局立案查处。

　　处理结果：依据《物业管理条例》第六十三条，执法部门对湛江市宽元房地产开发有限公司依法作出罚款7万元的行政处罚；督促金洋物业完善园区公共区域巡查制度，落实共有部位经营事前报备义务，严防同类违规问题重复发生。

　　案例四：湛江弘江置业有限公司（新都汇小区）——违规启用梯控催缴物业费

　　经查，2026年1月，徐闻县新都汇小区物业服务企业湛江弘江置业有限公司在物业费催收工作中，未与业主协商、未履行业主表决程序，擅自启用电梯梯控系统，以限制业主正常乘坐电梯的方式强制催缴物业费，引发业主批量投诉。一是违规事实明确。企业私自绑定电梯使用权与物业费缴纳，通过技术管控限制业主正常通行，属于以停止公共配套服务变相催收物业费，违反《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的规定，电梯限用属同类禁止性行为。二是初期拒不主动整改。业主多次投诉后企业仍拖延不改，直至2026年4月徐闻县住建局联合市场监管局、徐城街道办开展多部门联合行政执法，企业方于2026年4月10日拆除全部违规梯控装置，恢复电梯无限制正常使用。三是监管约谈压实责任。2026年4月14日，徐闻县住建局负责人约谈企业法定代表人，明确严禁任何以停水、停电、关停电梯等限制配套设施手段催收物业费。

　　处理结果：依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湛江市物业管理暂行办法》相关规定，责令企业立即整改并予以警告；在全行业通报本案，建立梯控常态化巡查监管机制，全市所有物业企业严禁套用同类违规催收手段。

　　案例五：湛江市万有物业服务有限公司（恒怡湾小区）——拒不履行生效判决，逾期不退场移交资料

　　经查，恒怡湾小区2022年2月召开临时业主大会表决解聘湛江市万有物业服务有限公司，业委会于2022年2月25日送达解聘通知书，约定原物业在合同终止后15日内退出物业管理区域、移交全套物业档案资料；后续经民事诉讼，湛江市中级人民法院2024年4月24日作出终审判决，判令该公司限期撤场并移交资料，但万有物业逾期拒不履行生效判决、拒绝退场和完整移交竣工图纸、维保档案、物业用房等法定资料，经主管部门2024年11月、12月两次下达责令整改文书后仍拒不整改。经开区住建交通和城市综合执法局依法立案查处，依据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》相关规定作出行政处罚。万有物业公司不服行政处罚，于2025年5月20日向经开区人民法院提起行政诉讼；法院立案后依法组织行政调解，双方在自愿合法、不损害公共利益前提下达成调解协议。

　　处理结果：经经开区法院行政调解书（（2025）粤0891行初638号）确认，对该企业处以罚款20000元。虽后续小区临时业主大会表决保留该企业继续服务，但无法豁免此前拒不撤场、拒不移交资料的违法事实，该企业已按调解后的处罚金额按期缴清罚款。

　　以上典型案例覆盖公共收益违规经营、违规催收物业费、新旧物业交接纠纷、拒不撤场移交资料四大高频物业乱象。为持续纵深推进全市物业专项整治，现提出以下工作要求：

　　（一）对标先进，主动自查自纠。全市各物业服务企业要对照本批正反案例，全面开展全项目自查，重点排查共有部位违规经营、梯控停水停电催费、公共收益体外循环、物业到期拒不撤场等四类高发问题，建立问题台账限期闭环整改。主动梳理历史遗留公共收益问题，能主动投案整改的，依法适用从轻处置政策。

　　（二）严守底线，规范公共收益管理。严格落实共用部位经营业主表决、收益专户存储、收支按期公示、资金使用业主表决四项硬性制度，公共收益分配、使用全流程留痕归档，坚决杜绝建设单位、物业企业私自侵占、挪用业主公共收益。

　　（三）依法履约，规范物业费催收与交接。严禁以电梯、水电、门禁关停等限制基础居住权益的方式催收物业费，应通过协商、诉讼等合法途径追缴欠费。小区选聘、更换物业服务企业时，原物业必须依法按期撤场，完整移交工程图纸、维保资料、物业用房、公共收益台账等资料，不得人为设置交接障碍。

　　（四）强化监管，从严执法震慑。各级住建、城综部门要持续加大日常巡查、随机抽查、投诉核查频次，对屡改屡犯、恶意侵占业主权益的物业企业从严顶格处罚，同步录入物业行业失信黑名单实施联合惩戒，持续推动湛江物业服务行业法治化、规范化长效发展。

湛江市住房和城乡建设局

2026年6月12日