各县（市、区）人民政府（管委会），市直有关单位：

　　《湛江市加快推进“工改工”高质量发展实施意见（试行）》业经湛江市人民政府批准，现予以印发，请认真贯彻实施。

湛江市城市更新局                                                     

2023年10月9日                                                              

湛江市加快推进“工改工”高质量发展实施意见（试行）

　　为深入贯彻《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021〕226号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》等文件精神，落实市委市政府大力推进工改工，优化产业用地空间布局，推动湛江市产业转型升级和提质增效的战略部署要求，结合我市实际，提出如下实施意见。

　　一、基本原则

　　（一）规划引领，分类施策。发挥国土空间规划的引领作用，以产业发展规划为指引，衔接工业保护线、市政工程、生态环境等相关专项规划。根据不同区域的特点，科学评估，分区分类，因地制宜制定改造策略和控制标准，优化城市发展空间和战略布局。

　　（二）政府主导，市场运作。市或县（市、区）人民政府（管委会）充分调动各级公有资产和社会资本参与土地前期整理工作，实施统一连片规划。发挥市场在资源配置方面的基础性作用，鼓励市场主体以多种形式参与“工改工”项目的整治提升。

　　（三）聚焦产业，加强管控。加强工业用地管控，推动产业转型升级、集聚发展，提高土地利用效率，促进产业高质量发展。工业用地保护线内，严禁“工改居”，支持“工改工”，支持存量国有工业用地转为新型产业用地、混合产业用地。工业用地保护线外，严控“工改居”，鼓励“工改工”、“工改M0”、“工改商”、“工改公服”。

　　（四）保护优先，传承历史。落实对具有历史文化保护价值的工业遗址、厂房的传承保护工作，在“工改工”项目中涉及不可移动文物、历史建筑、历史文化街区等历史文化遗产资源保护的，须依法履行相应审批和备案程序，禁止擅自迁移、砍伐古树名木，切实保护古树名木。

　　二、适用范围

　　“工改工”（工业改工业）是指依据国土空间规划保留的已建成工业、仓储、物流的用地进行升级改造，且改造产业方向符合我市产业规划。

　　本意见适用于市辖区范围内的“工改工”活动。除本办法有明确规定以外，各县（市）“工改工”参照执行。

　　三、政策措施

　　（一）完善用地政策，降低改造成本

　　1.标图建库

　　（1）降低“工业改工业”门槛。2009年12月31日前已建设使用，规划用途为工业，确需实施升级改造的现状工业用地，可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围，不受上盖物占地比例限制。如上述用地无合法建设用地手续，符合条件的可按政策完善用地手续，但应当在土地有偿使用合同中明确约定将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。

　　（2）优化标图建库审查要求。确需实施“三旧”改造的“工改工”项目，但因不符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）而无法纳入“三旧”改造标图建库范围的，在不涉及规划强制性内容的前提下，可按程序和权限修改国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划），落实建设用地规模后纳入标图建库范围。

　　2.完善用地手续

　　实地在2009年12月31日前已建设使用且纳入标图建库范围的，遵循实事求是的原则，落实建设用地规模后可按建设用地办理完善用地手续。企业或个人与村集体签订土地补偿协议（含征地、购买、出租、转让等）且协议签订时间在2009年12月31日之前的，可由企业或个人作为主体，经村集体依法表决同意，可按照“三旧”改造政策实施“工改工”。

　　3.土地整备

　　（1）允许协议出让。对于纳入标图建库范围的“工改工”项目用地，除政府收购储备后再次供地外，可以协议方式出让。对连片成片的若干宗国有工业用地，改造范围内的全部权利人通过签订搬迁补偿协议，将房地产权益转移到单一主体，在完成上盖物拆除、原有不动产权证注销登记后，可以将拟改造用地以协议方式出让给该单一主体实施改造。

　　（2）支持土地置换后连片改造。对于纳入“三旧”改造范围以内，或者改造范围内、外之间，在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许所有权性质相同的建设用地采用空间位置互换的方式调整使用。其中，国有建设用地置换，在取得政府关于改造方案及土地置换方案批复文件后，作为政府征收（收回）双方房产后补偿给对方的行为，办理登记手续；集体建设用地置换，经村集体同意，作为村集体收回土地使用权后补偿给相对方的行为，办理登记手续；置换土地与被置换土地属不同村集体的，经双方按规定表决同意，一并办理土地所有权变更登记。土地置换具体方案纳入项目改造方案，经批准后实施。

　　（3）延长使用年限。“工改工”项目国有建设用地原始出让年限不足50年的，项目竣工验收后，土地使用权人可在期限届满前申请续期补足至50年，经市人民政府批准后以协议方式办理，并按规定补交土地价款。

　　（4）支持集体和国有建设用地混合改造。对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，统一通过公共资源交易平台选定单一市场改造主体，实行统一规划、统一改造、统一运营。由市场主体按照改造方案和合作协议与被拆迁方签订拆迁补偿协议（涉及国有土地的，由市场改造主体与被拆迁方达成协议），落实拆迁补偿和安置，完成现状建筑物拆除，注销原有不动产权证，并按程序完善用地手续，按已批改造方案（含土地置换方案）进行土地位置置换、连片归宗，国有土地和集体土地分别按有关规定出让给市场主体进行开发建设。

　　（5）支持土地分割。对于纳入标图建库范围的“工改工”项目用地，已实施动工但因项目资金、预期效益等原因停止开发建设的工业用地，经市人民政府批准，允许企业将未建土地实施一次分割转让或整体转让。分割转让的宗地，分割后单宗用地的面积不得少于15亩，且非生产性用房占比应符合要求，原权利人自留用地面积比例不得少于40%，行政办公及生活服务设施及其土地不得单独分割转让。

　　土地转让后应在1年内动工建设。土地转让时，买受人应与区政府（管委会）签订项目投资发展监管协议，对开发建设期限、投资强度、容积率等各项指标及相关违约责任进行约定，并作为土地转让合同的附件。涉及土地闲置的，应在分割前按照《闲置土地处置办法》等有关规定完成处置。

　　4.产权管理

　　（1）优化分割比例，支持厂房销售。

　　国有建设用地面积15亩、容积率2.0以上的“工改工”高标准厂房和工业大厦项目，其中的工业用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让（现售），满足无独立用地需求的中小微制造业企业发展的空间需要，最高分割转让比例为工业用房总计容建筑面积的70%，单层建筑面积最少为300平方米。国有建设用地上的高标准厂房和工业大厦项目，可由项目开发企业按商品房项目申办规划报建等手续，在建成后由建设单位按照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定办理不动产首次登记，再由建设单位和购房企业办理不动产转移登记（即分户登记），为购房企业核发不动产权证。

　　（2）支持分期、分幢登记。项目按照建设工程规划许可进行分期或分幢建成的厂房，并已通过消防验收、竣工验收备案的，允许项目先按分期或分幢办理不动产权登记。待宗地范围内的工业物业按建设工程规划许可内容全部建成，并取得竣工验收备案手续后，给予办理宗地内所有物业不动产权登记。同一建设周期的建设内容应当包括相应的配套设施。

　　（3）规范配套用房管理。工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押，但可以按照不高于厂房分割或分割销售的比例，随厂房一并分割、分割转让或抵押。

　　（二）加大财税奖励，激发改造活力

　　1.实施亩均效益奖励

　　“工改工”全面改造项目，以及通过混合改造使整宗用地建筑容积率达到要求的工业项目，新建工业厂房（行政办公和生活配套设施用房除外）同时满足以下4项要求的，可以在项目竣工验收后（综合验收备案）第二年起5年内（按自然年度），视改造范围内入驻企业的亩均效益作阶梯式奖励：

　　（1）项目用地不小于0.667公顷（折10亩）；

　　（2）容积率不低于1.5；

　　（3）新建工业厂房建筑首层高度不低于6米，二层以上楼层高度不低于4.5米；配建的车库层高不低于2.8米且不高于3.5米。因特殊生产工艺需要，经市工业和信息化主管部门同意可作适当调整；

　　（4）新建工业厂房楼面活荷载设计标准值不低于4KN/m²。

　　其中，亩均贡献20万元以上不足30万元的，每亩用地奖励4万元；以此为基础，亩均贡献每增加10万元的，每亩用地增加奖励3万元。财政奖励连续5年，不设奖励封顶值。奖励资金参照市、县（市、区）财政收入分成比例由市县两级各自负担，市级分担部分由市财政通过转移支付方式拨付县（市、区），由所在县（市、区）政府奖励给改造主体。

　　如实施局部改造项目入驻企业难以单独核算的，可按新建建筑面积与整宗用地建筑面积占比进行折算。

　　2.落实税收优惠

　　市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过8%的部分，省将按30%的比例核定补助我市，优先用于“工改工”及公益性项目，按照年度批准的“工改工”面积由市给予各县（市、区）补助。

　　经市人民政府确认，同一项目原多个权利主体通过以房地产作价入股、签订拆迁补偿协议、联营（法人型联营等）、收购归宗等方式，将“三旧”改造项目相关权益转移到单一主体并实施拆迁改造的，改造主体可凭市人民政府通过政府会议纪要、“三旧”改造批复或其他文件证明上述操作是否属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，分别按相关规定给予税费征免。

　　3.支持申请专项债券

　　支持县（市、区）积极申请专项债券，用于政府投资的“工改工”及周边基础设施建设项目。

　　4.推动金融支持

　　（1）鼓励企业通过资本市场融资，推动一批优质企业提优升级，利用资本市场发展壮大，支持符合条件的民营企业申报上市融资奖励资金。对在深、沪交易所上市的企业分阶段给予最高900万元奖励；对在境外上市的企业，根据首次募集投资于本市的资金规模给予最高600万元奖励；对在新三板挂牌企业，分阶段给予最高170万元奖励；对完成股份制改造并在区域性股权交易市场挂牌融资的企业，按融资额的2%给予奖励，最高奖励金额不超过10万元。

　　（2）积极发挥财政资金杠杆扶持作用，湛江市中小微企业转贷资金根据政府扶持的产业方向适当倾斜，支持产业转型升级，努力缓解企业融资难、融资贵的问题。

　　（3）加大“工改工”项目的金融支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式为“工改工”市场改造主体提供融资渠道。市金融主管部门完善线下对接制度，推广线上对接平台，建立银企常态化对接工作机制，提高“工改工”项目企业信贷获得率和融资便利度。

　　（三）简化审批程序，提升工作效率

　　1.完善并联审批机制

　　构建并联审批机制，对不涉及土地征收或农转用的“工改工”项目，其单元规划、改造方案及供地方案可实行并联审批制度，由项目所在地城市更新主管部门编制有关方案，报本级人民政府批准，经审批的项目单元规划、改造方案、供地方案按程序报市自然资源和城市更新主管部门备案。单元规划、改造方案应在批准之日起两年内实施。

　　2.建立信任审批机制

　　“工改工”项目实行容缺受理、简易审批，允许“工改工”项目在基本条件、关键材料具备，非关键性材料缺少的前提下先行受理并进入审核程序，待材料补正后及时出具办理结果。对通过事中事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的审批事项，由申请人作出书面承诺后，可以直接作出审批决定，以提升审批效率，加快“工改工”项目开工落地。

　　3.优化微改造项目行政审批手续

　　（1）建立“工改工”微改造项目申请动态调整机制。项目所在地城市更新主管部门对项目“工改工”微改造项目申请实行日常受理，即时纳入年度改造计划。

　　（2）优化改造方案编制和审批程序。项目改造方案及供地方案由项目所在地城市更新主管部门编制报辖区政府审批，按规定报市自然资源和城市更新主管部门备案。

　　（3）简化规划报建手续。不涉及土地权属或地价变动、不涉及规划条件调整的项目，无需再办理用地规划许可。在不改变建筑面积、建筑结构、层数以及满足相关消防技术标准，不涉及用途改变，不改变建筑的消防设计，不影响建筑安全的前提下，可免于办理建设工程规划许可、消防、人防等手续。不增加建筑面积的围墙、布局地面停车设施和机械式立体停车设施，面积较小的可移动保安亭等，可免于办理建设工程规划许可。

　　（4）实施并联验收机制。改造项目竣工后，由住房城乡建设部门牵头有关部门采取“统一受理、联合验收”的方式进行验收。对非拆除重建类微改造项目竣工验收后，拟保留且落实违法建设处理意见的建筑物，可以办理产权登记。项目实施涉及竣工验收备案及房屋安全鉴定的，由项目所在地住房城乡建设主管部门指导办理。

　　四、其他

　　本意见自印发之日起施行，有效期3年，由市城市更新主管部门会有关部门解释。