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政策解读:《湛江市住房和城乡建设局 湛江市财政局关于湛江市市区住宅专项维修资金管理的实施细则》

时间:2022-03-23 09:02:19 来源:湛江市住房城乡建设局
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  为进一步加强住宅专项维修资金(以下简称维修资金)监管,切实维护维修资金所有者的合法权益,我局根据制定行政规范性文件的有关规定,牵头对《湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》进行了修订,修订后的《湛江市住房和城乡建设局 湛江市财政局关于湛江市市区住宅专项维修资金管理的实施细则》(以下简称《细则》)将于2022年5月1日施行。现就文件解读如下:

  一、修订的背景

  维修资金是由业主交存,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修资金采取先交后用的方式,按受益负担一致的原则,为解决房屋及配套设施出现保修范围以外的问题提供了便捷的渠道,有效为房屋居住和使用提供了保障。

  2008年,建设部、财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令),对住宅专项维修资金的交存、使用、监管制定的规范。2015年,为规范维修资金监管工作,我局根据当时的相关法律、法规等有关规定,结合我市实际情况,制定了《湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》(湛房规〔2015〕95号)。近年来,社会经济快速发展以及相关法律法规的出台,尤其是《中华人民共和国民法典》的颁布实施,对规范性文件的实践产生了重大影响,为了适应新情况、新变化,我局参考了广州、珠海等做法较成熟的省内城市的维修资金规定,及时制定了《细则》。

  二、法律政策依据

  (一)国家法律法规:

  《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》。

  (二)地方性法规:

  《广东省物业管理条例》《湛江市物业管理暂行办法》《中共湛江市委办公室 湛江市人民政府办公室关于调整湛江市住房和城乡建设局职责机构编制的通知》(湛办发〔2019〕48号)。

  (三)部门规章、上级规范性文件、政策性文件:

  《住宅专项维修资金管理办法》《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第39号)、《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号)、《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)、《广东省住房和城乡建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉关问题的通知》。

  (四)参考规范性文件:

  《广州市物业专项维修资金管理办法》《珠海市物业专项维修资金管理办法》。

  三、主要内容说明

  《细则》分为总则、交存、使用、监管、相关责任、附则六个章节,共四十二条,主要内容如下:

  (一) 关于使用范围和定义

  《细则》适用于本市市区范围的商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督;《细则》所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  (二)关于管理原则和管理职责

  《细则》明确维修资金管理实行交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。市住房城乡建设部门负责统筹全市住宅专项维修资金监管工作,各区住房城乡建设部门负责本辖区内住宅专项维修资金的监管工作,同时财政、城市管理和综合执法、自然资源等部门依职能配合。

  (三)关于确保维修资金足额交存

  《细则》将交存对象主要分为购房人和开发建设单位(尚未出售房屋或自留房的所有权人)两类,根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定,要求购房人应在“办理房屋入住手续前”足额交存首期维修资金,以保障维修资金按时足额交存;同时,针对尚未出售或开发建设单位自留的商品房的交存维修资金方面,修订为需在“在申请注销商品房项目预售款监管前”由开发建设单位交存,预计能够杜绝开发建设单位拖欠甚至挪用维修资金的现象。

  (四)关于适应《中华人民共和国民法典》而作出的调整

  《中华人民共和国民法典》2021年1月1日起施行,其中第二百七十八条关于“业主共同决定事项”的规定与以往的《物权法》有较大的差异,《细则》为及时适应最新规定,对续交维修资金、划转业主大会管理前和划转业主大会管理后使用维修资金、紧急维修以及利用维修资金购买国债等程序中涉及业主共同决定事项和决策比例的内容进行了相应的调整。

  (五)关于使用维修资金的流程

  在使用维修资金流程方面,《细则》根据“放管服”改革的要求,重点调整了申请列支维修资金相关事项的审核职责,明确了具体审核工作由属地区住房城乡建设部门负责,市住房城乡建设部门负责维修资金划转,本次调整旨在提高维审核效率,为实现便捷高效使用维修资金的目标作出实质性的探索。

  (六)关于理顺政府部门之间的监管职责

  为理顺目前我市政府各部门、属地政府在维修资金管理工作中的职能关系,根据《湛江市物业管理暂行办法》中对政府各部门的职责分工,以及沿用《湛江市住房和城乡建设局关于明确市和区住房城乡建设部门物业管理工作承办范围的通知》(湛建物﹝2020﹞47号)中划分市和区(霞山区、赤坎区、经开区、麻章区、坡头区)住房城乡建设部门的物业管理工作承办范围的做法,在监管维修资金、审核维修资金申请列支、清缴维修资金等方面增加了区住房城乡建设部门的角色,强化市、区两级联动,形成履职合力,发挥属地管理优势。

  此外,根据《中共湛江市委办公室 湛江市人民政府办公室关于调整湛江市住房和城乡建设局职责机构编制的通知》(湛办发〔2019〕48号)文件要求,将行政处罚的相关工作移交由湛江市城市管理和综合执法局负责执行。



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